院士上书，鸟巢停工，提前控清奥运泡沫，定位长远发展蓝图

　　较之雅典奥运的如火如荼之势，北京的奥运建设近期出现扑朔迷离的局面，自7月30日起，奥林匹克公园内——中国国家体育场的建设一度叫停。

　　这座被称为“鸟巢”的建筑停工的原因之一，是包括4名院士在内的10人，上书总理 温家宝，就部分奥运工程“崇洋奢华”上书，质疑这些建筑“片面营造视觉冲击”，极大地提高了工程造价，并忽略安全、实用、环保等建筑基本要义。

　　而根据他们的呼吁和提议，国家体育场的调整方案已形成，“鸟巢”即将“瘦身”，来自北京市发改委的消息说，此次设计方案改变后，“鸟巢”原本38亿元的预算将减少到31亿。

　　一石激起千层浪，院士上书、鸟巢停工，引得京城楼市一片哗然，一直以来，借着奥运的东风，奥运区域和奥运项目在京城房地产市场上扮演着举足轻重的角色，而此番奥运建设“叫停”，人们不由得担心，会不会影响到奥运区域和奥运项目的发展前景。

　　一瓢及时的“冷水”

　　曾经有专家分析认为，在奥运因素的作用下，2001年至2007年，房地产业的GDP年均增速可达16.3%，高于“十五”计划速度0.41%。但是，由于奥运工程的带动，也由于奥运前夕要有一个建设相对停滞(环境的需要)的时期，在很大程度上会把北京“后奥运时期”的建设高峰前移，奥运以后可能会出现“低谷效应”。如何避免房地产业在奥运后一定时期内的萧条对首都经济产生冲击是一个十分重要的课题，这既关系到北京的城市建设，也关系到北京经济的发展。

　　历史上在举办奥运会的国家出现过奥运景气，也出现过奥运泡沫。奥运景气是件好事，但要如何避免泡沫，是值得每一个人深思的问题，尤其是那些依托奥运区域，寄希望于奥运景气的开发商。而在过去的4年里，奥运概念被一再炒作，奥运区域的发展日新月异，奥运项目更是如雨后春笋一般在这片区域里出现，以至于有人质疑：“奥运概念是否已被透支？”

　　“透支”的一个重要表现，就是泡沫，奥运会不会形成“泡沫”？是人们担忧和关注的焦点所在，而此次院士上书，正是这种担忧的一次集中体现和“爆发”，所以这看似与房地产开发并不相关的事件，才会在房地产界引起如此众多的关注。而业内人士普遍认为，此次“鸟巢”停工，对于北京房地产业是一个好消息，表明了政府定位奥运经济和奥运区域长远发展的态度，也是未雨绸缪，开始控清奥运泡沫的努力。一位上书的院士表示：“院士上书这件事的历史意义远大于实际意义，希望这是城市建设发展史上的重大转折点。”奥运区域著名项目风林绿洲的老总周伟峰在接受记者采访时也表示，无论是从奥运区域的持续发展，还是从奥运项目的未来前景来看，这瓢冷水都泼得好，泼得及时。

　　真真正正的利好消息

　　事实上，目前所调整的奥运场馆不只是“鸟巢”，“瘦身”将涉及整个奥运工程。

　　8月4日，五棵松文化体育中心的中方设计师——北京市建筑设计研究院总建筑师胡越表示，该中心方案调整正在论证中，同一天，国家游泳中心“水立方”的中方主设计师表示，北京有关部门已就“水立方”方案调整开过论证会议。

　　与此同时，北京市市长王岐山在中共北京市委九届七次全会上表示，北京奥组委及其他相关部门必须牢固树立“节俭办奥运”的观念。他提出了三点要求：一是要尽可能利用现有体育场馆，减少重复建设；二是新建场馆标准要适度，在满足赛事需要的前提下重新调整项目规划，千方百计降低工程造价；三是新建、改建场馆要充分考虑赛后利用。

　　还有消息表示，利用现有场馆、新建场馆适当调整标准与尺度——此两项节约出的资金，将用于城市基础设施建设。

　　较之奥运概念炒作，较之远在雅典的奥运圣火，这实实在在的资金和实实在在的基础设施建设，才是奥运区域未来长期发展真正的利好消息。

　　从1984年的洛杉矶奥运会到2000年的悉尼奥运会，历届奥运会给主办方带来了巨大的财富，洛杉矶奥运会首次实现扭亏为盈，美国人尤伯罗斯将无人肯办的该届奥运会办成了一桩盈利2.36亿美元的“大买卖”，此后主办国在历届奥运会中均能赚得丰厚利润，几个奥运主办城市的房地产业也受到深刻的影响。汉城通过举办奥运会，扩建了机场，整修了公路，治理了汉江，大大改善了城市环境。亚特兰大曾经花费10亿美元进行奥运投资，包括改进国际机场和兴建新的点心基础设施，写字楼紧随其后，使其后来成为美国第二大通讯发达城市，并吸引了大批技术公司，使写字楼市场充分获益。

　　根据目前奥运区域的发展势头，以及近期政府所采取的一系列积极措施，我们完全有理由相信，同样的情形将在北京重演。

　　未来城市新中心

　　因此，无论是政府还是开发商，对奥运区域建设与发展的设想和思考，就不应该仅仅局限于2008年的奥运会，也不应当仅仅局限于几个场馆和临时的人流，才能够真正发掘其中所蕴涵的巨大商机，以及广大的发展空间。

　　事实上，奥运对北京城市最大的影响，在于对北京城市总体规划布局的改变。奥运的影响力及奥运区域的建设，将使整个北京城市中心北移，并对北京房地产业格局产生革命性的影响。

　　按照今年2月公布的《北京城市空间发展战略研究》，北京将完善“两轴”、发展“两带”、建设“多中心”，形成“两轴-两带-多中心”的城市空间新格局。

　　历史上不乏因城市定位的调整而改变城市命运的个案，一是1979年中央对深圳的重新定位，另一个是1980年中央决定开发浦东，对上海的定位。而北京最近启动新一轮城市总体规划的修编，其中申奥成功是一个重要的推动因素。

　　随着奥运区域的建设，北京将在市区北部、城市中轴线北端形成一个全新的城市功能区，并将在市区形成新的以奥运区域、中关村科技园区、CBD商务中心区三大城市功能区为主的布局结构。这种城市布局将改变整个北京原有城市布局，使北京城市中心从原以天安门为中心的地区北移至奥运区域，这里将由原来的城市边缘集团转换定位为城市中心区。相应的，整个区域发展、交通、基础设施、商业环境及房地产市场、定位、产品、价格、客户等，都将重新定位，一句话，奥运区域面临千载难逢的发展良机。同时，将奥运区域定位为城市中心，“2008年之后怎么办”、“奥运概念是否透支”等等问题，也就随之迎刃而解了。

　　对于奥运项目而言，面对这样的良机，则需要重新审视自己，以“未来城市中心”的定位审视奥运区域及其地产发展，才能真正从中获得自身发展的空间和余地。

　　纵观北京市区三大城市功能区，一直以来，从功能划分看，CBD以商务为主，中关村以高科技为主，而奥运区域则以奥林匹克公园为中心区，集体育、文化、会展、休闲等为一体，被认为是特别适宜居住的区域，商务氛围则明显不如CBD和中关村。近几年，奥运区域的住宅供应量更是突飞猛进，仅亚运村及周边地区粗略计算就有五、六百万的供应量，与此同时，浓厚的居住氛围使商务项目在这里极其稀缺，但是作为未来的城市中心区——而不是单纯的居住区，这样的房地产结构显然是不合理的，也必将被打破。

　　奥运商务渐成规模

　　事实上，这样的情形已然在发生，最近一段时间以来，尤其是雅典奥运期间，奥运区域的商务项目，无不呈现出走旺的趋势。如位于北四环健翔桥的峻峰华亭是由华润置地精心打造的华亭嘉园的二期，曾经在申奥成功的第二天狂销1亿元创下奥运板块商务项目销售奇迹，峻峰华亭为纯办公空间，总建筑面积7.3万平方米，含ABCD四座。其中A座600平米一整层“企业总部”，均为无柱大开间，结构拆合随意自如，更含180度弧形大窗，整个亚奥区景色一览无余，是为旗舰商务企业提供的顶级办公空间。 与峻峰华亭不让市场的是，位于朝阳区大屯路，地处亚运商圈黄金地带，同时毗邻中科院科学园区、奥林匹克公园的西奥中心，这是当年热销项目风林绿洲的三期，距规划中的北京国际展览体育中心仅一路之隔，具有无限的潜力和商机。雄伟壮观的双塔型建筑外观设计建成后将成为奥运板块商务旗舰项目，800平方米整层商务空间首付35万元即可入主。申奥成功，这里将成为京城又一大举世瞩目的现代化社区。目前，这两个项目都将马上引来封顶入住，是奥运商务项目中炙手可热的代表。

　　有关部门统计数据显示，今年奥运区域内商务项目的增长幅度达到20%，已有商务项目的出租率更是高达100%，这个额度甚至超过了CBD、中关村和金融街等老牌商务热点区域。

　　面对这一积极形势，奥运区域内商务项目的开发商更是表现出强烈的信心，据悉，到8月30日，奥运区域内著名商务项目峻峰华亭的价格已经上涨了3个点，其部分户型的拍卖单价已经达到17000元／平方米，直追CBD等核心商务区的顶级商务项目。与此同时，西奥中心等著名商务项目的价格也呈现出不同程度的上涨趋势，西奥中心的负责人告诉记者，他们有信心追上当年申奥成功后风林绿洲10个点的升值奇迹。(注：西奥中心为风林绿洲三期。)

　　当然，目前，奥运区域还以处在初创期的中小公司居多，因为资金有限，这样的公司无法租住东边的高档写字楼，又因为北城的供应量较大、交通相对方便，而且区域的形象也不错，配套全面，所以多数选择了北边作为自己的根据地。

　　但是，随着道路、交通等基础设施的完善、环境的改善，尤其是市政配套设施的投资力度加大，商务为奥运区域打开了新的广阔的发展空间。而随着奥运区域逐渐成为北京的新中心，我们有理由相信，其商业氛围将日益浓厚，在新中心里，迟早将形成自己的“CBD”。同时，商业中心的形成，商务氛围的崛起，又将进一步拉动区域内的住宅需求，进而拉动区域内的住宅市场的发展，真正实现区域的长远发展，持续升值。

　　如果说入世使北京房地产市场真正认识了CBD、彻底发挥出CBD的价值和利益，那么，2008年，将使京城楼市真正认识奥运区域，彻底发挥出奥运区域的价值和利益。