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　　奥运概念透支北京地产价格 盲目投资成致命陷阱

　　奥运地产：奥运概念只占20% 奥运后房价不会低迷

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　　文/本刊记者 廖素冰 陈益锋

　　被北京2008年奥运会吸引了眼球的消费者，正在试图品尝一道还没有做成的奥运房产大餐，从入住或者即将入住的楼盘里可以看到奥运场馆将是美好的，大配套将是国际水准的，当然还有不知道会是怎样的商务环境。毫无疑问，所有因素的合理匹配才会造就最适合人居的区域，亚奥地区会是这样的吗？

　　摇摆不定的人投奔奥运

　　北辰绿色家园一、二期拂林园的十几栋楼都已经入住，社区里很安静，草地上还留有刚浇灌完留下的水珠，住户走动不多，不像很多小区里到处是三三两两聊天打牌的中老年人。26岁的项征是二期业主，他和家人在2003年底一次购买了两套100多平米的房子。除了浓厚的“北部情结”，吸引项征购买绿色家园的是“业主的素质很高。二期可以说是一个青年社区，业主平均年龄在35岁左右，很好沟通”。平时忙着上班，但周末时他们会时常组织足球赛，项征已经是社区足球队的队员了。

　　显然，奥运板块上很多纯住宅项目借申奥成功的东风，火爆了一把之后，社区已经趋向成熟。早于奥运概念之前就开发建设的风林绿洲，当2001年7月13日申奥成功时，开盘一年多的房子“急速”热销，消费者甚至连夜排队购买，单月最大的销售量竟达2亿元人民币，一、二期早已售磬。位于大屯路的风林绿洲和奥林匹克花园只有一路之隔，现在小区外是车水马龙，里面却小桥流水，清雅整洁。业主对入住风林绿洲显得比较满意，尤其喜欢那里的环境，奥运会并不被特别提及。

　　风林绿洲的开发商、盛世兆业副总经理周伟峰对这个楼盘销售的过程印象很深：“当时能否申奥成功还是未知数，‘中产阶级’对于大笔投资很慎重，也许当时购买成本显得大一些，但未来的成长空间会消化掉一部分成本，即你只可能买贵而不能买亏。但一个地区成为城市焦点之后，很多摇摆不定的人就投了过来。”当然，周伟峰也承认：“假如没有奥运，我们的销售速度会减慢，但仍旧都能卖得很好。”

　　而位于北五环南侧、临近国家森林公园的北辰绿色家园，总建筑面积达180万平米，是名副其实的奥运“大盘”，前期几十万平米的住宅产品也迅速售出，新近推出的将近20万平米的三期住宅楼——傲城，销售量在以每月80套的数目递增。与北辰绿色家园毗邻的万科星星家园，其开发的楼盘也已进入到最后的销售期，其单价比周边楼盘相对高出近1000元。

　　亚奥地区的大多数楼盘感觉并没有足够的楼间距，相邻楼房之间有大片阴影区，造成某种重压感。这既是一些商住两用写字楼业主的重点抨击点之一，也同样是亚奥板块的集体诟病。记者站在万科星园与北辰绿色家园之间的马路中央，环顾旁边高耸密集的塔楼群,与西侧葱郁的国家森林公园形成强烈对比。可以想象以亚运村和北辰购物中心为中心、辐射半径达5公里范围的“亚奥区域”的建设场景。与2001年申奥成功前相比，这一区域新推出的房产开发项目多了不止一倍。从2003年到今年的住宅新增供应量达到484.6万平方米，新增项目共17个，其中13个分布在亚奥区域东面，亚奥区域西面则有4个。这些围绕亚运村、奥运村周边的楼盘被业内通称为亚奥板块，尤其以奥运村周围5公里区域内的新建楼盘最为密集，包括建成的和在建的楼盘，大体算起来亚奥板块有25个之多，总共规划了840万平方米左右的建筑面积。

　　阵痛中的交通

　　今天，如此庞大的楼盘航母整体泊靠在亚奥地区，加上如虫蚁般密集挪动的大小车辆、各色人群。可以设想，方圆不过十几公里的亚奥地区要消化掉这些地上产出物，会是什么样的巨大体态。

　　这个区域有着著名的亚运村交通拥堵。市交管局新闻发言人最近对外公布的北京市最新84处拥堵点段中，和亚奥地区有关的拥堵点占了10个之多，包括安立路、大屯路、安慧桥、安贞桥、和平东桥、奥体东门路口、惠新东桥、北苑路、和平里东街、安外大街等。记者在非高峰时段从和平东桥前往欧陆经典，尽管公交车线路繁多，还是在惠新东桥、安慧西里、北辰购物中心这些著名堵点费了不少波折，花了差不多一个小时。北三环也好，北四环也罢，通向奥运板块的路段差不多都拥堵不堪，但必须通过它们才能进入亚奥地区各个楼盘，几公里的路程在非高峰时段开车，最快也得20分钟，高峰时段就更像肠梗阻。而四环和五环之间地区也是拥堵点聚集，总的特点就是人口密集、公交车线路密集、道路狭窄、分流能力弱。

　　申奥成功后，亚运村核心区域楼盘价格在急剧上扬以后，市场情况开始进入了平稳期，平均8000元/平方米左右的水平至少维持了2—3年，奥运概念反应比较平淡，也许，交通的阵痛正是这种现象的首要因素。

　　在奥运会举办之前把这一地区的交通瓶颈打通，成为亚奥地区楼盘未来升值的决断性因素。欧陆经典市场部经理李传威认为：“2008年之前几个有名的拥堵点得到解决后，其他问题也都将随之解决。而且，亚奥地区可能是未来北京交通最好的区域。”据说奥运场馆处要达到一小时疏散20万人的能力，政府的大型公建大量投入这里。可以说，制约商务的瓶颈也是交通，像CBD、望京都被交通困扰着，大型公建已经成为亚奥地区未来增值的保障。

　　纵观整个亚奥板块，给人感觉就像美国小说《飘》里描写的亚特兰大战后重建，充满了人流、工地、货车和先盖好的楼房，尽管交通杂乱，整个地区还是工地林立、商铺密集，显得生机勃勃。无论怎样，这里注定是北京最热的一点。

　　 “商务业主”的苦恼

　　居民成分是亚奥区域前途的决定因素之一。“巴洛克积木”的业主构成包括自由职业者、中小企业主、公司高管人员，年龄在30—45岁之间，而且趋向更年轻化；他们的行业包括广告、速递、公关、咨询、体育、服务；收入水平在年薪10多万-20多万之间；而购买动机中，自用和投资的比例为2：1，在籍贯构成上，北京人居多，但不一定是原住北京人。

　　北京的移民特点，也显现在如今奥运村周边的楼盘项目上。李传威感觉“亚运村这个地方有点江湖气”，原因就是购买房子的客户背景很杂，吸引了大量外地居京人口的自发购买行为。这里大多数业主没有传统的北京居民观念，北京的概念实际上是淡化的。而且真正构成消费金字塔上部的人是外地来京人群，他们的选择指标性很强，有些人选择楼盘时甚至自己画一个表，比了十几个指标。奥运项目由于未来的高成长性，在某些点上会显得特别突出，尤其是对年收入在20-40万之间的外来客户群而言。

　　在北京要讲政治，所谓“讲政治”是指你要研究政府未来的规划方向。摊开一张北京的轨道交通图，会发现北部最密，意味着这里是政府市政投入比例最大的一个地区。房地产永远不会贬值的只有土地，这实际上反映了房地产最根本的观点：建材、房子都不是最根本的，土地价值带来的增值是最实在的。业主选择了这里的未来成长性，土地价值未来的上升使附着在土地上的不动产价值会增加。

　　能够看准未来成长性的消费者中必然有很多人存在远期的商务预期。“巴洛克积木”是太合地产在奥运地产板块上比较得意的商务产品，2004年10月入住，推出后一个月，总共300套已经卖出230套，而凯旋城中的写字楼卖了120套。客户的经营范围集中在广告、速递、公关、咨询、体育等行业，规模上最大的客户买了3层，最小的买一套80多平米，每平米按7000元算，价格在几千万到几十万之间。进入的公司大、中、小型都有，以中小型居多。以住宅立项也是方便客户按揭，减轻负担。开发商总体的感觉是，住宅项目销售平稳，写字楼是不愁卖。

　　但真正的商务环境还没有最后形成。8月3日，一直困扰肖洁女士的下水管问题终于得到解决，因为欧陆大厦的物业公司刚刚进入，业主入住之后遇到很多又细微、又棘手的事情急需解决。肖洁是某室内检测机构行政部负责人，对自己公司所在大厦提供的服务不是很满意。当初公司急于要搬迁，亚奥区域在他们预期中会非常好，于是就把现在的房子买了下来。像肖洁所在的这类公司属于建筑行业的服务机构，因为奥运的临近，很多建筑项目都要赶在2007年以前完成，他们提供的服务恰好是建筑机构所需要的，公司正是借奥运东风，至少在奥运前，生意是不用发愁的。然而，目前周边环境并非很理想，员工上下班交通拥挤，客户来访也不方便，这使肖洁的老板有些难心。

　　在欧陆大厦里面，记者发现了好几家规模不大的装修公司，“庆典”是其中一家，每月5000元人民币(约4元/平米/日)租金，面积仅40多平米。经理表示，选择在这里租房看中的是奥运区域楼盘的旺销，装修需求大，但生意也不好做，因为同行业竞争比较厉害，利润不是很高。单笔工程量从2万到10万不等，月营业额在几十万左右，打算在一年租赁期后搬迁。不难想象，目前亚奥区域新进入的商户更多是围绕着奥运产业链和生活服务类的中小公司，他们还不足以支撑起这么大的区域的商务环境。

　　春江水暖鸭先知，开发商自然最先知道亚奥区域的商务需求和写字楼的缺乏，但商务环境最终的形成将需要很长时间的培育。亚奥区域巨大的楼盘供应体量将直接决定整个北部地区在奥运会后的可持续性发展问题，开发商也在用写字楼和商住两用的项目客观上进行着两者间的匹配。周伟峰对此颇为感慨：纯粹的居住区像望京、回龙观已经是前车之鉴，成为名副其实的“卧城”。李传威对此也十分清醒：“各个开发商现在都没有这个洞察力，能够知道奥运会后是否整个商务气氛能起来。实际上亚奥地区的开发商暗中存有默契，虽然做规划之前大家都没有通气，但看中的都是商务这一块市场空白。”

　　“奥运商圈”绝对不是CBD

　　在朝阳区CBD商圈，外国大企业随处可见，也因此带动了国内外一大批相关产业；在北京腹地的金融街，则聚集了国内外资金能力强大的证券、银行、保险等相关行业；在中关村及上地一带，IT产业和物流形成了这一区域的显著特点。在亚运村生活了许多年的李传威说：亚运村地区更多的是由纯居住引发的设施配套，包括餐饮，美容等服务性机构。

　　确实如此，今天除了北辰周围安慧里附近的配套设施较为完善外，其他地方周边设施匮乏。在开发商一开始做楼盘市场定位的时候，针对的客户群是很明确的，比如对于消费者来说，购买房子的区域和工作区域之间的关联性非常大：在CBD的上班族一般选择在东部、北部及东南地区；在中关村工作的则就近买房。然而，在现在亚运村几百万平米的社区中，商业配套设施是一大空白点。亚奥地区最完备的配套当推饮食，那里大小饭馆扎堆，食客不断。美容院、快递、广告等服务业也比较兴隆。乏善可陈的是大型购物中心、医院、影剧院、高级写字楼寥寥可数，北辰购物中心、远大中心、惠新大厦等并不能带动周边的商务环境。

　　在亚奥这一带区域，真正能够形成什么样的商务氛围，最关键的还是需要一条良性循环的产业链。而亚奥区域今后的产业链形成将是购房人考虑的一大指标，影响着消费者今后20年甚至更长时间的生活环境。

　　业内人士和业主有一样的看法，大型公建没有起来之前说什么都是虚的，大企业也永远只会买贵不会买亏，它也是等到你各种条件都具备以后才会进来。亚运村有一些比较高端的5A级写字楼，如远大中心、汇园公寓、名人广场、慧新大厦等，其中在炎黄艺术馆东侧的远大中心售楼气氛强烈，商务氛围不足，没有国贸、建国门一带匆匆忙忙的上班族，只有大厦门口三三两两的很清闲的人群。加上两侧是亚运村的老居民区，而且对面沿街全是大大小小的餐馆酒楼，白白净净的远大中心给人感觉很唐突。

　　按亚奥板块众多开发商和政府的想法，这里将来要形成一个新的区别于CBD和中关村的商务中心，他们也为此规划了不少商务楼项目，希望以此填补亚奥地区商务空白，但如果没有大型公建迅速拉动、标志性高档写字楼提升档次，仅靠几百家饭馆和其他服务行业，则难以拉动巨大资金注入，即使有奥运投资，投资过后能否自我循环运转还是要靠亚奥板块自己的光合作用，即所谓的地区产业链。而楼盘未来的升值空间就建立在区域产业链能否完善的基础上，对业主而言的最大意义也在于此。

　　周伟峰认为：政府急需做的应该是这个地区未来的商业规划，在“宏观官员”眼里很完美的东西，微观上不一定都是好的。地产顾问华高莱斯副总经理公衍奎也表示：亚奥区域的发展就是考虑商务氛围的形成，如果以后再重新定位这个区域的特点，它的风险肯定会很大，如果亚奥地区商务环境与商务公司一起成长，风险就会变得很小。

　　周伟峰这样判断：奥运地区能否持续发展是看能否有混合度、有多产业多功能的匹配，任何一个地区能否持续发展都必须具备自我配套条件。奥运地区发展的原始动力是住宅区，是大型公建发展之后带动住宅发展，形成了目前的格局，它能否成为可持续发展的地区重要标志是要出现新的商业中心，如果不能出现新的商业中心以及其他公建配套，这个地区将来也会有问题。

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