北京商业地产空间大问题多目前急需退出机制_房产家居

北京商业地产空间大问题多目前急需退出机制

http://house.sina.com.cn 2004年09月02日09:02 北京青年报

　　周宏/文

　　商业的繁荣带来了商家对地产的需求，商业与地产的结合为人们描绘出一幅美妙的前景。但商业与地产的牵手却并非易事。地产商往往没有商业经验，而商家又无力开发地产。如何将二者完美结合，商家有他们独到的看法。

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　　商业地产风险多

　　商业地产的果实并非总是那么甜美的。王府井百货负责人刘岩川认为商业地产风险还是很大的。首先把商业地产卖掉就是个问题；其次搞地产的去搞商业开发是一个跨行问题。做地产主要研究户型，外立面，研究怎么出面积……现在突然转变成商业，难度非常大。

　　另外，商业地产买与租之间也存在着诸多问题。目前大多数开发商想将商业买掉，迅速变现。但像沃尔玛这样的大公司不会买，都是租。凡是品牌都是租，不会买，可开发商又想变现，这就形成一个很大矛盾。

　　商业的卖价不要过高，要留一定的空间。不光给投资商，还要给经营公司留量。因为如果经营公司赚不到钱肯定会跑，经营者一跑整个商业会受影响。而且这种影响会持续四五年时间。这种风险属于后期经营风险。

　　东方家园市场总监鲁炳全也有同感：首先，商业地产的风险来自于选址。在选址时，业内有一句俗语"金角银边草肚皮"。可能有一些误区：不是挨着马路的地方都可以做商业，也不是挨着马路的地方都有底商。目前商业地产一些存量房为什么卖不出去，或者卖出去之后经营不下来，就是选址时没有考虑这个商业以及商圈的基础。商圈基础里面有它的消费特性，还有整个商业里面的现状，同业态组合的整个消费现状以及商圈里面的消费者等等。

　　其次是业态组合。作为商业地产开发是不是有原则地去推动物业市场化。有章可循不是来自于外部的国家政策，也来自于我们内部策略组合，包括我们的营销策略。具体来说比如一个社区里面的商业部分，假如总开发面积30万平米，配套面积2.5万平米，一个真正负责的开发商应该明确告诉你的投资者，这里面是由多少业态组成，每个业态分别多少。为什么？30万平米社区里面如果洗衣店只有151平米，请问三年后，五年，十年后这个店的投资回报是不是能够保证。假如又变成2000平米的洗衣店，一家变成五家的时候会怎么样？这是我们做商业地产投资时候的第二要素，就是要有原则的市场化进行运作，真正站在投资者的权益上，维护它的权益。反过来通过这样一个有效专业组合，维护开发商的品牌，楼盘、社区的品牌。

　　商业街和底商是投资人最爱

　　关于商用地产项目到底怎么做或者说这个开发的决策标准是什么。这个问题目前市场方面有不同理解。易铺网执行总裁陈建明的理解是：商业地产项目最终开发决策依据是对消费市场的判断，消费市场每一个项目，每一个地块都有一个特定的边界条件，消费市场需要什么东西，开发商做什么东西。开发商做这个东西如果说确确实实能够恰如其分地符合消费市场的需求，商家进入应该是必然的。家乐福、百安居——几乎所有商家每买一个店的时候这些商家进行的针对消费市场的调查绝对不亚于开发商在前期的工作，等于说中国这个市场，作为一个14亿人口的市场不仅对于沃尔玛、家乐福，包括对本土的商家几乎应该讲都是新课题，任何一个国际国内商家都没有运作过这么一个14亿人口的市场，这个市场人们收入水平提高速度很快，整个结构不均衡，开发商在关注这个内容，商家也同时在关注。目前很多开发商在前期运作时对消费市场需求的判断和了解程度比较弱。

　　年初，易铺网针对整个国内投资进行了调查。发现三个结果。第一点在所有的商业地产当中，购物中心是针对大众消费的商业地产当中，是可以创造最高租金的类型。比如购物中心，包括超市，百货等等，购物中心以北京的新天地为例，年初最贵店铺可以租每平米2000元人民币，购物中心的租金可以达到最高，比商业街，底商要高很多。这也是为什么全国各地大家普遍关注购物中心开发的一个原因。其次是专业市场，我们了解北京南三环一个三万平米，温州人做十年左右规模的专业市场，一年流水可以到十五六亿元，一层租金每平方米每天达70元人民币。

　　投资人最喜欢投的类型是商业街和底商。而不是租金收益最高的购物中心和专业市场，原因是这两种形态结构比较独立，风险相对比较小。

　　商业地产需要退出机制

　　目前来讲国内很多开发商出于资金考虑不得不采取出售商铺，这对于商铺将来成长收益其实是放弃掉了，因为资金的问题。另外，从长期商铺面向市场转让活性来讲是大大降低的，据易铺网执行总裁陈建明介绍，澳大利亚一个购物中心五年中间三次发生易主，分别有不同投资资金来接盘，只接股权产权简单项目，对于打散卖，今后来讲绝对不是主流资金给予关注的。

　　看来，资金确实是困扰着许多开发商的难题。据北京国际信托投资公司信托部副总经理齐霁介绍，目前开发商对资金的需求主要体现在两方面，一个是在开发建设过程中融资。再一个就是在你退出的过程中一个退出机制。经营问题因为它是商业房地产，一个长线的东西，需要一个稳定的经营。北京国际信托投资公司曾经通过信托手段为许多商业地产项目提供融资，例如法国欧尚天津店，华沙商场大型店，家乐福的哈尔滨店和河北店。作为开发企业做商业房地产的退出，我们现在正在做一支基金。这支基金在新加坡上市，公开发售，规模是60亿元。

　　商业地产根在何处

　　一个商业地产项目的成败不在于卖得有多好，消费者是否认同，投资是否能顺利经营才是其发展的动力来源。北京商业零售连锁协会办公室的楚东认为，消费者不仅是所有商业的基础，也是商业地产赖以生存的基础。地价卖得高，租金高，最后消费者不到这儿来消费。商业地产应进行逆向思维，首先考虑消费者，然后考虑商家，商家赢利再考虑投资人，投资人赚钱后才有开发商赢利，这样能够达到多赢格局。协会这方面也做了大量的工作，主要建立包括地产企业，顾问公司，投资公司，还有投资人之间的交流。

　　北京国际信托投资公司信托部副总经理齐霁则认为后续管理非常关键，一定要有专业化团队。刚才听到各位讲到管理问题。我想在这里指出，通过我们调查发现，发达国家MALL管理分两层面，一个专门队伍叫做资产管理。另外一个管理队伍叫做物业管理，两者是区分的。作为专业项目一定有两个团队，一个是资产管理，一个是物业管理。资产管理做的工作是协调整个商业中心各个方面的信息，以便制定统一策略，这对于SHOPPING-MALL的经营是非常有利的。而在基金设计过程当中在里面有相当一部分的资金比重要给管理者。

　　而全聚德连锁经营公司总经理李亚光更关注的是商场与餐饮相结合。商场与餐饮相结合始于上世纪80年代末期到90年代初，好像从城乡商场开始商场里面出现了餐饮，后来发展到翠微五楼也出现了餐饮，再后来百盛楼上也出现了。当时与商业结合的餐饮层次还比较低，都是没有品牌的一些餐饮。品种很多但都是一格一格的小店。逐渐发展到现在，大商场现在都以品牌餐饮企业为主。所以商业的知名品牌，餐饮的知名品牌跟地产的结合会越来越密切，有利于提升商业地产的人气。

　　在奥运圣火已经熄灭之时，本报与《休闲时尚》合办的“商业改变生活”活动正渐入佳境。在上周日举行的论坛中，开发商与商家共同探讨了商业地产的发展模式以及存在的问题。总结了近两年北京商业地产走过的路，其中不乏值得开发商以及投资人借鉴的经验和教训。

　　北京商业地产开发模式趋于多样化

　　唐人街开发商于清认为，目前做商业地产开发的发展商可以分为两类。第一类是具有商业经验然后去做的商业地产开发，我觉得这一类应该说是成功的，而且是有的放矢。比如东方家园，国美电器，我觉得这一类是今后商业地产的发展方向。正因为前期积累了很多商业经营经验，所以它有很强的针对性和目的性，包括区域的选择和具体在建设当中的项目定位以及功能的配套都很清楚。

　　另一类则是没有商业经验的人在进行商业地产开发，因为政府有关规定住宅社区内必须有一定比例的商业配套。没有办法，不得已而为之。做社区商业相对容易一点，简单一点。

　　“万达”的商业地产开发则走了定制化模式。据北京万达副总经理杨明明介绍，从去年开始，大部分房地产开发商在经营过程中间出现一些新的变化，其中万达也是顺应这样一个市场的发展机会。2000年开始就具体开始运营和世界五百强的合作发展模式，称之为订单商业建筑发展模式，改变了以往物业建成之后再来招商的方式，而变成以产定销的方式。

　　这个模式得到了市场认可，不仅得到市场认可，而且得到了当地政府的许可。但是我们后来感觉到运营模式中有很多机会。比如一个商业广场，它可能提供上千个的就业机会，同时强势商业企业能够入场可以促进物业的保值和升值，以至于正常回报包括对政府稳定税收资源以及改造商业环境来说都有积极作用。

　　投资商铺回报率趋于合理化

　　投资户的回报率到底多高是合理的？最近的调查显示，中关村科贸的业主20%是来自于浙江的投资户，6%到8%的投资回报率就令他们很满意。所以北京地区能达到10%以上的投资回报率对他们来说很有吸引力。一些国外基金进入中国商业市场时，认为6%的回报率可以考虑，8%很满意，10%非常满意，但12%以上，到15%反而要考虑考虑是否可行。

　　中关村科贸市场总监万良德从商业地产与住宅开发环节的不同，分析了商业地产利润分配问题。“商业地产区别于住宅地产的是环节增加了”。开发商将商业部分建出来以后卖或租给投资户，投资户往往还有一个环节是对外出租，为了更好地经营管理还要请一个商场专业经营管理公司。这几个环节利润怎么合理分配？开发商一定要给下面经营管理和投资户留出一定利润空间来，而且开发商开发利润里面必须要拿出一部分支持商场经营和管理。同时为了商场运作得更好，必要的情况下应牺牲一些柜台，牺牲一些面积重新调整布局。

　　商业地产空间大问题多

　　万达曾做过市场调查，目前北京人均商业面积不足0.8平方米，上海、深圳、大连超过1平方米左右。国外来说都是达到1.5平方米左右，商业非常的方便，很显然北京的市场空间非常大。从投入和产出成本来看，一般说来底商、商场跟同品位、同档次住宅的比例是1：1.08左右，它的产出可能是1：2或者到1：3左右。应该说这一种空间非常大，之所以大家对商业非常关注是因为它有大量空间。销售空间是体现出来了，但后续经营是非常重要的。

　　国家宏观调控对地产的影响很大，主要表现在对贷款的审批越来越严格。华远经纪公司副总金鑫预测商业地产很难贷款的情况将持续到年底。同时他预言，如果去年是商业年，今年年底到明年则是商业投诉年。“现房越来越多，租不出去的商铺对于投资者的资金压力越来越大，这些人往往自有资金相对有限，往往受开发商宣传所影响，真正交付给他，没有良好回报时我相信就该出事儿了。”