自从2001年7月13日北京申奥成功以来，对于奥运会之于北京房地产业的正面影响，迄今为止恐怕还没有人怀疑过。然而，与此同时，对于奥运会对北京房地产业影响程度的认知，迄今为止恐怕业内人士也似乎从来没有达成一致过。一种观点认为，奥运对北京房地产业虽有促进，但是如今已经炒作过度了，被严重透支，实质性的推动作用却并非像人们想象中的那样大。另外一种截然相反的观点是，北京真正全面启动奥运投资不过还是今年的事情，何言透支？奥运地产不过刚刚发力！

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　　炒作过度？

　　致力于奥运对于北京经济发展影响研究的北京奥运经济研究会副会长陈剑说，不得不承认，奥运对于北京经济包括对于房地产业的发展是一个很大的积极因素，北京可以借奥运之机，加快城市改造步伐，提升城市基础设施水平，从而有力地促进房地产业的发展。

　　“至少能把整个城市的面貌推上了一个新的台阶。说2008年之后北京城市将脱胎换骨，或许一点也不为过”，然而，陈剑也坦言，“就我个人认为而言，奥运地产的炒作的确有点过了，在一定程度上超过了居民的实际承受能力”。

　　“在申办奥运之后，亚奥地区楼盘的房价一路飙升，如今北五环外的一些楼盘的单价甚至超过了市中心的一些项目，南北四环、五环楼盘单价几乎相差一倍。”一位业内人士说，“如今，奥运公园周边的一些楼盘几乎都定位于高端客户群体。”

　　这位人士对众多楼盘借重奥运颇为不解：“虽然大家对奥运公园的建设深信不疑，但是到目前为止，它还几乎是画在纸上的一张饼，所谓绿色也还只不过是纸上的色彩而已。照此下去，在余下几年，房价将走向何处？”

　　除了冲高房价，一些业内人士对房地产项目滥用奥运题材也颇存异议。最为明显的一种现象是，不论距离奥运公园多么遥远，东至来广营，西至上地，北边甚至都跑到小汤山、昌平了，一些项目也拿奥运说事。另一种现象是，但凡毗邻一个奥运场馆，哪怕是将来一个很小的比赛项目所在地，周边楼盘也会乐此不疲地挂出奥运地产的旗帜来。

　　对此，一位业内人士指出，“未来决定楼盘高下的因素将会越来越偏向于楼盘本身的品质，而非借助概念。因此，打‘奥运’牌的地产项目，更应该注重自身品质的建设，必须做出与奥运场馆等设施相匹配的产品，才能真正赢得市场的青睐。”

　　刚刚开始发力？

　　或许是出于营销之需；或许的确是出于对奥运对地产影响的深信不疑，不少业内人士对奥运地产的态度显得坚定不移。

　　“奥运对北京房地产的提升还远远没有到位。”北京城建投资发展股份有限公司营销总监罗高波说，“北京对奥运的投资2004年才真正开始，发力初始，怎么可能是过度炒作呢？未来奥运公园周边的住宅项目应比中关村、CBD高才是！”

　　罗高波认为，因奥运而产生的巨大的基础设施投入，将使北京的城市面貌和居民生活条件得到彻底改善，城市竞争力大幅提高；环境尤其是空气质量的巨大改善；1135公顷的国家奥林匹克公园和13000亩的国家森林公园的建设，将使亚北地区成为北京最适宜居住的地区之一。北京城区也因此将会形成以奥林匹克公园、中关村科技园区、CBD商务中心区三大城市功能区为主的布局结构。这种城市布局将从根本上改变北京原来单纯以天安门为城市中心的格局。

　　罗高波说，从商务氛围看，CBD最好；而从居住舒适度看，奥林匹克公园中心区无疑将优于CBD和中关村，因而其住宅价格有理由高于CBD和中关村。

　　与之对照，目前的现实是，在奥运公园附近，比如上元、倚林佳园等高档项目的均价尚在每平方米万元之下，比起朝阳公园、CBD等区域的高档住宅价格还有相当的距离。

　　一些业内人士还指出，北京目前人均GDP才3000多美元，研究表明人均GDP在5000-8000美元的时候才是房地产高速增长的时期。按照北京市的规划，到2008年，北京会保持人均GDP5000美元，因此到北京举办奥运之日，才是北京房地产高速增长的开始，目前奥运对地产的发力不过刚刚显露苗头而已，更大的空间尚在孕育之中。

　　资料链接：

　　奥运会后房价涨跌一瞥：

　　1984年，洛杉矶奥运会。(涨)

　　当时加州整个地产市场下滑，奥运会举办之后，洛杉矶市的房地产市场逆势上扬，很大程度上归功于奥运会的拉动。

　　1988年，汉城奥运会(涨)

　　奥运会前，汉城旧城区十分局促，位于汉江以北。通过举办奥运会，扩建了机场，整修了公路，治理了汉江，大大改善了城市环境。奥运会后，汉城房地产市场一直涨，火爆状况一直持续到1995年。由于奥运会的大量体育设施都在汉江以南，配套建设的大批运动员村、公寓、新闻中心使得江南新区成为新生活的象征，形成了新的住宅区，成为商业繁华地带，并最终使江南成为汉城主要的居民居住区，创造了一个全新的汉城新区，改变了整个汉城的城市布局。

　　1992年，巴塞罗那奥运会(跌)

　　1986~1993年，巴塞罗那住宅价值增长250%~300%，之后转跌，直到1998年才扭转跌势。

　　大规模的城市改造和各类设施建设的投资，城市面貌发生了根本性的变化, 特别是对滨海地区实施的道路改造、铁路改造、工厂搬迁、海滩改造等措施, 使得数公里长的海滩成为旅游、休闲胜地。同时，奥运会的“广告效应”使这个过去在世界上知名度不高的中等城市一跃成为欧洲第7大城市。

　　1996年，亚特兰大奥运会(涨)

　　奥运会前后奥林匹克公园周边房地产的升值，普遍都超过30%。市中心的旧城区得到大规模的改造，写字楼和商业物业蓬勃发展。奥运会期间留下的先进的通讯设备和宾馆，使很多会议选址与此，亚特兰大成为“会议之城”。

　　同时政府大力整饬市区和郊区的交通路线及设施，加上奥运会带来的后续效应，经济持续稳定增长，居民消费信心大增，郊区住宅建设成为热点。目前，亚特兰大郊区住宅已成为当地著名旅游景点之一。

　　2000年，悉尼奥运会(跌)

　　奥运会极大地推动了城市建设，改善了生态环境，促进了交通、旅游、房地产等相关行业的发展，从而大大提升了悉尼城市的知名度，提高了其在世界上的地位。

　　2004年，雅典奥运会

　　希腊政府融资一百多亿美元, 投入雅典城市基础设施建设，雅典城市面貌得到很大改观。其中包括拓展和改造希腊境内贯穿东西、南北两条高速公路；建造雅典市新机场—Venizelos机场；完善和改造了雅典市和萨洛尼卡市的城市污水处理系统；新建雅典市和萨洛尼卡市的地铁工程；加快雅典市周围主要干道的整修和改造；改造以雅典卫城为中心建设面积为689公顷的古希腊人文景观公园等。(文/杨昱)