据“我爱我家”研究中心统计数据显示：北京市2004年上半年房屋租赁成交量与去年同期相比增长5%。二手民宅租赁市场房源与客户同步增长，交易活跃；经济型公寓及甲宅房源与客户相对保持平稳，交易升温；高档公寓房源有所增长，客户需求量却有所下降，市场看淡。

　　租赁市场房源供给逐渐放量

　　北京租赁市场每年都要面临着庞大的租房队伍，越来越多的业主逐渐看好租赁市场的前景，出租房屋意愿加强，使房源供给逐步放量，原因主要有以下3点：

　　1、去年下半年至今年上半年，大批投资型中、高档物业，甲宅、小户型等已建成住，当初购买这些房屋的投资型业主开始将这批房源推入租赁市场出租。

　　2、今年上半年，北京市国土房管局加大力度规范北京房屋租赁市场，北京市国土资源和房屋管理局、北京市工商行政管理局于4月底推出了两部合同范本——《北京市房屋出租代理合同》与《北京市房屋租赁合同》。北京市国土房管局同时发布规定：自5月1日起，从事房屋租赁代理业务的房地产经纪机构须在指定的签约银行开设账户并交纳租赁代理保证金，租赁代理保证金的金额不得低于60万元；今后房屋的租金收、付应到指定的委托银行进行办理。规定出台后，先后有我爱我家等17家中介机构开始按照新规定开展房屋出租代理业务。这一系列措施的出台，消除了去年“坚石事件”后广大业主心头的阴影，使他们重拾对北京房屋出租市场的信心，愿意将手中的房屋再次投入租赁市场，交由中介公司代为打理出租。

　　3、5月初，北京国土房管局对经济适用房再上市出台新政策，新政策规定经济适用房需住满5年，方可出售。此政策的出台，限制了许多经济适用房投资客暂时不能将房屋出手获利，一部分投资业主转换投资回收方式，纷纷出租经济适用房。上述几点原因，致使租赁市场房源供给逐步放量，呈递增趋势。

　　租赁人群悄然发生变化

　　据不完全统计：北京常住外来人口约300万人左右，有大约250万人需要通过租房解决居住问题，加上北京本地的约50万租房者，北京的租房大军约300万人左右，其中将近75%的人选择普通民宅租赁。以往在京选择租房的人群主要分为7种：1、工作调动在京外地人员；2、每年来京务工、经商人员； 3、常年驻京外籍人士；4、本地年轻人；5、在校大学生、研究生；6、来北京参加各种培训、考试的外地人员；7、北京本地拆迁户。

　　今年上半年和以往同期相比，北京的房屋租赁需求有上升的趋势，主要原因是：1、随着北京申奥成功和经济持续稳定地增长，吸引了越来越多的外地及外国的人才进京谋求个人发展；2、许多打算置业的购房人由于北京市新建商品房和二手房的买卖价格较高而有心无力，只有租房过渡；3、住房制度改革的顺利推行，大部分单位包括机关事业单位停止给新参加工作的职工提供单身宿舍，使得越来越多的新职工需要租住房屋；4、北京城市改造力度加大，大批拆迁户由于拆迁而租住周转房；5、北京本地人由于工作地点和居住地距离较远加之交通拥堵而在工作地附近租住房屋；6、北京各大高校招生人数不断增加，除正常计划内的专科生、本科生、研究生外，还开设了许多短期或中长期的进修班、培训班等，而只依靠学校本身力量来改善学生住宿问题，已经不太现实；大学生、培训生选择走出校园在外租房居住的人越来越多。

　　租赁市场价格呈曲线波动

　　经过近些年市场大环境的冲击与洗礼，北京房屋租赁市场逐渐进入平稳发展时期，日趋稳定。租赁市场的价格基本上受季节变化及租赁人群需求的影响而变化。“我爱我家”专业人士认为：2003年底到2004年1月份，由于在北京务工的外来人员大量返乡，需求群体减少，房屋租赁价格有所走低；2月-3月份，随着外地务工人员返京数量加大，需求急剧增多，房屋租赁价格略有上升，尤其是一居室和二居室的房屋，不少地区都上涨了50元-100元；进入4月-5月份，大部分来京外地务工人员基本上在京已安定下来，租赁需求下降，而房源进一步释放，这时，因此租赁价格受到影响，整体走势有所回落；进入6月份，暑期将至，各大院校大批的留京、进京的毕业生加入租房大军，需求人群的增多，使其租赁价格再次小幅上扬。从2004年上半年租赁市场价格走势能看出，其呈低-高-低-高曲线波动。因此，上半年民宅租赁市场总体租赁价格走势较为平稳，随季节性需求的变化而小幅波动，但对全年总体租赁市场价格并不会有太多影响。

　　租赁市场仍然存在供需矛盾

　　目前北京租赁市场，民宅以其低价位的绝对优势，占据市场主导地位，交易活跃，一居室依旧是好租户型，传统热点区域仍然持续着供不应求的局面；求一居室不得的租客转而选择两居室，加上以家庭为单位租赁两居室和合租两居室的客户，两居室供求较为平衡，供给略高于需求；进入6月份，随着暑期临近及新成立的公司不断增多，不论是大学生合租的“热情高涨”，还是公司内部为新进员工租住“宿舍”，虽然能够暂时缓解3居室、多居室乏人问津的局面，但仍未能打破其供大于求的尴尬处境。

　　经济型公寓及甲宅中端市场，很受白领及企业中层人士的欢迎，由于性价比方面存在巨大优势，成为市场新的热点，供需较为平衡；高档公寓却不容乐观，由于高档公寓在许多热点区域和重要商圈开发建设、交房入住速度远远快于同地段写字楼的开发建设速度，造成空置率较高，其现状难解尴尬局面，供大于求已属不争事实，今年上半年的租金继续下滑，幅度平均在2%左右。

　　租赁热点区域分析

　　朝阳区一直是租赁热点地区。其中以CBD，国展及亚运村为该区域交易热点地区。海淀区内云集各大高等学府，受中关村地区幅射影响，租赁人群较为稳定，大多为高校学生及公司IT人士。其中热点地区为中关村与公主坟。

　　自从5月份国土房管局经济适用房再上市的新政策出台之后，限制了部分投资者不能出售手中的经济适用房，因此，许多业主纷纷将手中的房屋出租，房源的充足带动昌平地区租赁市场十分活跃。随着城铁13号线的开通及五环路取消收费，使得昌平地区的交通越来越便利。畅通而发达的轨道交通，必将带来沿线租房热，越来越多城八区内的人选择在昌平地区租住。其热点地区为13号城铁沿线地区，这一地区房屋面积普遍较大且租金相对便宜，受到了许多租房者的欢迎。

　　随着朝阳北路贯通、城铁八通线的运行及朝阳路扩建，京东交通线路的改善，构筑了CBD东区强劲的交通网络，随着CBD整体不断地东进，京城东部地区发生了一系列连锁反应。所谓“靠山吃山，靠水吃水”，京东靠着CBD也着实捡了不少便宜，尤其交通顺畅之后，京东房屋租赁形势峰回路转，租金上涨已是不争的事实。朝阳路、朝阳北路、京通路一线的房屋租赁价格一直在持续上扬。热点区域为红庙、呼家楼一带，租赁人群以周边公司、企业的上班族为主，近期随着大学生暑期毕业，学生租房也逐渐增多，并且以合租居多。

　　随着八通线的开通，五环路取消收费、京沈高速，加上京通高速与北侧的朝阳北路新建段以及南侧即将建设的两广路延长线，进一步加大了通州路网的纵深和多元化。最为关键的是八通线的贯通，彻底拉近了通州与城市中心区的距离，让通州与北京市区的联系更为紧密。工作在CBD、租住在通州已成为诸多白领阶层人士的首选。八通城市铁路沿线及周边的房屋逐渐受到租客的欢迎，租赁热点地区在北苑、新华大街及杨庄地区，一居与两居户型最抢手，租金价格的便宜及交通的便利，带动越来越多高品质的租客涌向通州地区。

　　“我爱我家”市场研究中心认为，北京今年房屋租赁市场总量将增长8%，总体价格将无上涨空间。其中，民宅租赁市场租赁价格将会呈平稳趋势，随季节需求变化而小幅度波动；甲宅、经济型公寓租赁市场发展潜力巨大，租赁价格将会稳中有升；而高档公寓由于开发交房速度过快，空置率较高，所以价格将会稳中有降。(胡景晖 吴昊/文)