●初期投资年回报率高达30%，目前已回落到6%，投资回报期也已延长到10年以上

　　●外籍人士对住所选择面的拓宽，以及高档公寓的放量是导致该产品租金下滑的主因

　　近日对北京市涉外租赁市场的调查表明，目前这一市场已逐渐回归理性，集中体现

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在租金逐年连续大幅下滑。21世纪不动产海煦加盟店、戴德梁行的统计数据皆表明，目前涉外租赁的价格呈现连续下降趋势，截止到今年第一季度，北京高档酒店服务式公寓、普通高档出租公寓和别墅的价格一路下滑，此情形已影响到高档公寓的销售价格。

　　★昔日辉煌

　　月租金曾高达一万美元以上

　　2000年以后，租金明显滑坡，到今年上半年下跌速度才首次放缓

　　北京高档公寓最早建于上个世纪80年代，首都机场附近的丽都饭店是北京最早的外籍人士栖息地。之后的国贸、燕莎等一批高档公寓、写字楼陆续开工，到上个世纪90年代初期，进驻国内的外资企业逐渐增多，巨大的市场需求促热了第一批高档公寓的销售。

　　1993年、1994年是北京公寓市场最为红火的日子，只要品质好、够档次，价位再高也是“皇帝女儿不愁嫁”，某公寓每月每平方米80美元的天价竟然供不应求。顺义是当时北京涉外租赁的主要别墅区域，10年前一套普通涉外别墅每月的租金高达10万元人民币以上。

　　21世纪不动产海煦加盟店总经理王海表示，在1994年至1995年，北京高档公寓的租金价在全世界都名列前茅，与当时东京、香港、曼哈顿等城市的租金水平基本相当。到1997至1998年，朝阳公寓A型房的月租金还能达到12000-13000美元/月，目前同等档次的公寓月租金只有5000-6000美元/月，当年投资一套高档公寓，回报率可高达30%.

　　顺义区是京城最早的别墅聚集区。由于有着良好的市场氛围和优厚的市场底蕴，也使得该区域内的别墅价格一直居高不下。

　　但2000年起租金呈明显下滑趋势。据21世纪不动产海煦加盟店的统计表明，从1998年开始，涉外租赁公寓的价格开始出现下滑迹象，从2000年开始，下滑趋势越来越明显。2001年比2000年下降了一成多，2003年更是比上一年下降了近两成。但今年上半年租金水平与去年同期相比，却基本持平，首次出现下滑放缓迹象。

　　统计数据表明，普通出租公寓的价格5年里下降了一半，顺义区2004年别墅租赁价仅为1995年的一半。戴德梁行租赁部门相关负责人表示，涉外公寓租金的滑坡已对高档公寓价格产生了一定影响，一些项目的报价尽管目前仍较高，但成交价的弹性空间也更大了。

　　外籍雇员减少流失了部分客源

　　导致涉外公寓、别墅租金滑坡的最主要原因是需求市场的萎缩。戴德梁行方面表示，2000年以来，外企纷纷加速了人才本地化，减少了外籍雇员的数量，增加了本地员工，并降低了外籍雇员的住房补贴，使得很多外籍雇员趋向于选择租金较低的住所。与此同时，租客群体的构成也发生了较大变化，很多外资公司为了降低人力成本，加速了员工本地化，以国内员工代替外籍员工，这也流失了部分涉外公寓及别墅的固定客源。

　　此外，国家曾规定外交、使馆、新闻单位的外籍人士必须住外交公寓，外籍人士和港澳台人士只能住涉外公寓。近几年，随着相关的限制逐渐放宽，也拓宽了外籍人士的选择面。

　　高档公寓放量加重供大于求情形

　　涉外公寓的抢手带旺了整个高档公寓市场，最终也导致了这一市场呈现出供大于求的局面。据王海介绍，1996年-1997年，国贸一带掀起了一股高档公寓开发热潮。特别是到1998年以后，以嘉里中心、航华科贸中心等为代表的第二代高档公寓更是在京城遍地开花，到2000年，北京涉外高档公寓数量已近3万套，较上个世纪90年代初期，高档公寓的数量已增长了近十倍。

　　2000年以后，CBD地区更是加大了高档公寓的投放量，大量如温莎大道、世贸公寓等设计更新、品质更佳的高档公寓面世，对高档公寓的市场价也形成了较大的冲击。

　　这些因素最终致使高档公寓市场的供求关系逐年失衡，迫使租金一路下滑。

　　★置业提醒

　　涉外租赁最好寻求专业代理公司

　　投资回报率的降低加大了投资风险，使这一领域的租赁行为更需要专业人士的指导

　　公寓的国际正常投资回报比例在8%左右。戴德梁行方面统计的数据显示，目前北京涉外公寓投资回报率已趋于这一比例，目前投资回报率接近6%，这意味着本市涉外租赁投资已逐年回归理性。

　　随着朝阳公园的棕榈泉公寓和北京Golf公寓、CBD的蓝堡国际公寓及旺座中心，以及第二使馆区的光彩国际公寓和顺义的美林香槟小镇等高档公寓、住宅的入市，使这一领域的租赁市场竞争日趋激烈。王海表示，在供应量不断增加的影响下，租金会受到下调压力，投资回报期将延长到10年以上，且投资风险增大。而与之相反的是，中低端公寓市场的投资潜力却逐年看好。

　　涉外租赁的投资回报率降低，表明房地产租赁投资市场的基本规律，就是长线投资有不可预期的风险，因此，在投资前，要具备一定的风险意识。

　　世邦魏理仕公司的研究人员强调，具备丰富文化底蕴或依托稀缺景观，包括自然或人文景观，有不可替代性，不易为其他同类竞争项目仿效，例如公园或历史文化古迹；产品的户型设计、装修注重细节，更多地体现出对高档公寓居住者的了解和关怀。因此，对于高档公寓投资者而言，机会依然存在，选择好项目，通过专业租赁代理机构对拟购项目所在区域的未来租赁市场进行了解，可主动规避风险。

　　发达国家有向专业经纪公司租赁房屋的习惯，涉外投资专业化程度高，一般的业主很难胜任专业的管理，涉外租赁最好寻求有相关经验的经纪公司代理，据了解，目前从事涉外公寓租赁的中介公司，大部分是由仲量联行、世邦魏理仕、21世纪不动产、戴德梁行、第一太平洋戴维斯等国际连锁公司所垄断。业界人士表示，外籍人士素质也有高低，专业的经纪公司可以为业主避免很多风险，化解纠纷。