进入2004年，受到去年市场快速发展的影响，很多开发商抱着谨慎乐观的态度看好申城楼市。然而到了今年四五月份，海内外地产商对上海房地产市场的普遍心理预期开始发生微妙变化。在地产商陆续传出“断粮”、“缺弹”的声音之下，一些开发商放慢了扩张步伐，而部分境内外房产企业则加大投资力度，市场多空分歧正在日益增大。市场人士分析，随着有关举措和土地供应市场化的推进，房地产开发商竞争将从原先“资源时代”转向“金融时代”。

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　　开发商“缓”、“疾”应对

　　日前，台资开发企业汤臣集团原本在黄浦江边推出高档住宅项目遭遇搁浅，由于银行信贷紧缩不得不使项目暂停推出。据悉，汤臣集团的融资银行原为浦东发展银行、招商银行等中资银行，在新形势下，商业银行开始对建筑融资出现缩手，使得汤臣的高档住宅推出进 度放缓；此外，由于属高档住宅，银行贷款利率提高、贷款成数下降等因素对购房消费的影响，都是放缓项目进程的主要因素，集团相关人士这样解释。

　　香港地产商近期投资方向也在发生变化，中信泰富、恒隆地产等港资地产商纷纷放缓在沪项目推进速度。据香港媒体日前透露，中信泰富将谨慎考虑旗下的房地产项目投资，而上海一直以来都是其投资开发的热点地区。由于政府有关政策力度加大，公司在审核新项目时将不得不慎重考虑相关新政策所涉及的行业。中信泰富董事总经理范鸿龄表示，公司对待房地产项目的投资将更加谨慎。

　　而这对房地产业影响并未使所有开发商却步，相反很多外资地产商宣布大幅度增加房产投资开发。基于对市场发展前景的良好预期，新加坡房地产商凯德置地日前宣布，未来3-5年内，公司在上海、北京等地投资将翻一番，达到100亿元人民币。香港嘉里建设和香格里拉亚洲公司透露，双方计划投资6亿美元，与沪上内资房产商共同开发上海中心地段的4个项目。嘉里公司财务总监周福安表示，尽管沪上已放缓项目审批进程，但该项目较早前就进入立项程序，应该能够获得审批。据周福安预测，项目要在四五年后才能竣工，不会受太大影响，到那时，供求形势都应该有所好转。

　　业内人士分析认为，目前的形势为部分地产商、海外资金大举进入上海及内地市场提供了良好契机。由于对未来市场长久的良好预期，这部分境外资金加快入市步伐，这些公司受政策影响不大，也不受内地金融体系制约，他们拥有雄厚资金实力或从海外筹资渠道，其中也不乏与沪上国企长期合作的公司。但由于市场总体受相关新政策影响程度的不确定性，有不少企业仍在观望，由此产生对市场发展的多空分歧正在加大。

　　资金源、融资渠道是成败关键

　　一位长期参与内地房地产投资的香港资深人士表示，这些政策的出台无可否认会使内地经济避免过热，以更健康发展。

　　但就短期而言，对房地产市场影响还是比较大。比如目前，手上有土地项目、但资金不足而四处寻贷、合作的企业有很多。

　　开发企业的资金实力和融资渠道成为项目成败的关键，金融扮演的角色越来越重要。

　　复旦大学房地产研究中心副主任华伟表示，金融和房地产原本就是两个很难脱离的行业。

　　目前的房地产市场正在面临新的市场格局，对于长期历来依附于银行支持的房产商来说，未来融资渠道成为关键。

　　但目前房地产市场上，各类房地产信托、基金等资金管道发展还处于初级阶段，虽然海外资金有不断涌入内地市场的现象，而国内企业真正能从中“解渴”或得到合作的项目不多。对此华伟认为，开发商还是要从调控政策的本身来做研究，以适应新的市场游戏规则。

　　重塑地产新格局购房人将成受益者

　　房地产领域内的一系列新政策会引发新一轮的市场洗牌，金融政策的调整一定会使部分实力不强的房产开发商出局，上海搜房资讯有限公司总经理代建功认为，现在被淘汰的企业将很难再重新起来，同时也意味着将加速沪上地产新格局的形成。

　　对于开发商而言，新的金融政策已经迫使其调整自身项目运作策略，加快运作进度，压缩资金回笼周期，这样的结果最终将反映到房价上来，使购房人成为最大的受益者。

　　代建功表示，无论是对购房人，还是规范整个市场运作主体，减低银行金融风险，引导市场长期健康发展都具有积极意义。只有健康长期稳定的市场前景，才能吸纳境内外更多资金和投资企业家。

　　加强房地产贷款监管势在必行

　　无独有偶，日前由复旦房地产研究中心、中瑞地产策略研究中心召开的土地、金融、行业趋势研讨会上，有关专家也纷纷就政府房市抑涨“组合拳”之金融政策解疑、现行土地政策系列解析和中国房地产市场发展与预测发表了各自的观点。

　　从2004年1月1日起，在人民银行制订的贷款基准利率基础上，商业银行、城市信用社贷款利率浮动区间上限扩大到贷款基准利率的1.7倍，一年期贷款现行基准利率为5.31%，扩大贷款利率浮动区间后，商业银行、城市信用社可在4.78%-9.03%的区间内按市场原则自主确定贷款利率。但事实上，各商业银行在自主设定贷款利率时，最多也只是贷款基准利率的1.3倍。中国银行浦东分行行长耿正义行长认为，房地产开发的贷款难度其实并没有人们想象中那么大；此外，从目前的现实情况来看，房地产贷款总体上良性的，只是随着规范化深入，银行对房地产项目的审查将更为严格，放贷更为谨慎，这将支持一些优质企业。不过，耿正义行长也谈到，目前银行控制房地产贷款风险的力度正在逐步加大，所以房地产开发企业寻求新的融资渠道也被提上日程。

　　对此，上海爱建信托投资银行部总经理张迈认为，去年全国信托共有92个，其中四季度占的比重最多；而今年一季度就有信托项目64个，其中34个是房地产项目，信托额是29亿元。这一趋势明显说明了房地产企业正在谋求新的融资渠道。并且张迈先生肯定了这一趋势：随着商业银行贷款风险意识的大幅提高，随着信托等新的融资渠道的开放与完善，相信房地产开发融资渠道将大幅增加。

　　盘活存量土地成了重中之重

　　据统计，以上海为例，目前约有6000公顷土地在开发商手中，在这部分土地完全开发之前，政府土地供应的力度必将减缓。复旦大学经济学院博士生导师、房地产研究中心主任尹伯成教授认为：土地市场的整顿国家是不会放松的，对于已购房者来说，短期内是利好的，而长期来看，市场的规范会让市场的竞争更公平。

　　房地产市场不排除短期波动

　　房地产业的长期发展不以价格涨跌论英雄，而以是否透支未来发展论健康，所以应该在价格涨幅上动脑筋。中瑞置地董事长袁野表示：这一系列的政策变化会导致行业完善结构性的调整，行业内各细分市场会出现不同的发展趋势；短期内则会有阵痛，会出现部分开发商土地、资金链断裂的可能。其中对上海而言，中心区域房价仍然保持理性上升势头、而环间及环外区域部分品质不高、随行就市的项目将重新价格定位；一城九镇的发展也将分化，有产业支持的如安亭、浦江等镇将保持非常良好的上升势头。

　　记者 唐佳 林深