住邦2000,寻找利润和安全的拐点

　　住邦2000商务中心一直以创新的态势在市场上亮相，可以说是推出只商不住的商务楼概念的始作俑者，从而带动上百万平米的商住项目向纯商务项目转变，商务楼市场成为写字楼市场最强有力的竞争势力及补充力量。住邦一期在这场商务运动中一直保持领跑者的姿态，为市场带来了新鲜的思路，并取得了令整个业界瞩目的业绩。4月17日开盘的二期，总建

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筑面积18万平米，是集商务楼、商业、金融、酒店公寓为一体的综合智能化甲级物业。可以说，住邦目前的优势是市场意识与创新优势，作为最早进入商务项目市场的住邦，经历了商务项目市场从徘徊到火热的过程，也积累了更多的市场经验，需要做的下一步工作是甚麽呢？

　　-关于经营模式

　　目前市场正面临重新整合阶段，北京市场的开发商务楼的公司正面临竞争，市场门槛的提高将使具有专业化、规模化的公司获得机遇。而银行政策的紧缩，土地取得方式的透明化，也将使市场优势偏向具有资产优势的专业化公司，规模化的集团式经营所拥有的资产优势将越发显示出来。

　　作为在多城市、多区域开发项目的住邦房地产开发公司，在进入房地产市场的这些年里，绝大多数时间内是延续着开发，销售,再开发,再销售的传统的房地产运作模式。虽然这种模式的经营取得了很好的成绩，使住邦公司有坚实的基础做进一步的快速扩张。但目前市场的不断变化和竞争，使住邦必须通过多渠道经营的方式，在保持适当的市场占有率基础上，增强抗风险能力和竞争能力，也就是产品构成方面达到多区域、多品种、多模式。快速扩张首先要建立在稳健经营的基础上，而多区域、多项目、多品种的发展思路本身也意味着风险的分散。

　　本着这样的集团化发展思路，住邦公司将进一步调整公司架构，整和下属企业，注册成立住邦实业公司，并成立新的资产经营部门，对住邦公司所有的资产进行统一的管理，不断优化资产质量，实现企业的可持续发展。

　　-关于开发策略

　　经营思路的转变，首先会在开发项目的策略上体现，住邦2000一直引以为豪的销售风暴策略在二期会有所调整，二期资产评估值预计在20亿左右，住邦将要把其中10个亿的资产保留自营。住邦2000二期4月推出后，销售势头良好，截止5月二期销售额已经接近4个亿，为甚麽要在这样的形式下将部分物业保留自营呢？这其实是住邦向多区域、多项目、多模式经营尝试的第一步。

　　售，还是留，是基于对市场发展的一种判断，目前写字楼市场以销售为主的方式，主要是受限于金融市场的支持程度，国外的商业项目多数以出租为主，很大原因是建立了多种渠道和模式的房地产金融体系，在美国的房地产贷款中银行贷款只占15%，而中国的金融市场相对不够成熟，能够提供的金融支持有限，大部分的贷款过分集中于银行，所以当国家紧缩银根时，会在较大程度上影响到开发企业。而目前，金融政策、土地政策宏观调控将开发项目的门槛越提越高，越来越多的开发公司意识到这种压力，在主动的寻找应变之道。住邦公司总结一期经验,提前作出调整准备,使得在宏观政策面临调整时,住邦可以从容面对。经过多年的成功经营，公司资产的规模和质量都有一个比较好的基础，可以有能力，并积极的作出转变，保持稳健而持续的发展。

　　二期保留自营的部分包括写字楼、酒店式公寓、商业多种形式，加上住邦公司本身在大连、上海等地也有酒店、公寓等其他类型的产业，真正形成综合经营体系，相辅相成，协同共进。当房地产市场在发展状况良好的态势下，无论出租还是出售都会有一个比较好的回报，而当市场发展状况到低谷时，这种多产业的体系将会有更大的抵抗风险的能力。住邦的经营策略调整是为新一轮的扩张积聚能量，在合适的时机有序的释放将会产生出更大的效益。

　　-关于自营项目的经营

　　对于这些保留自营的资产，住邦将在一直提倡的高性价比的商务空间理念基础上再次提高。公司下一步目标定位为在稳健开发基础上,增加公司物权控股,通过集团化的经营管理，控制经营业态，通过价格、招商策略、后期管理等各种调控手段，来不断提升持有和所管理物业的价值，不但实现开发销售过程中的价格提升，更要在入住之后实现所属物业真正的、持续不断的升值。

　　这种目标的提升将会在住邦2000二期的项目上初步落实和体现，放弃短期巨大的市场现实利润，转而经营。应该说这种主动的由为开发而投资(以售为主)转变为为投资而开发(以租为主)的过程，对追求利润最大化的其他开发商而言，是一个痛苦的过程。但看到传统开发销售模式所带来的一些问题时，这种机遇与挑战并存的状态促使住邦公司下定决心，作出积极的转变。

　　目前，大多数写字楼项目采用的销售模式会给后期的管理留下很多隐患。销售所追求的目标就是回款和利润,较少考虑后期物业管理的问题。很多的写字楼销售手段目的单一，就是为了吸引客户，设法成交。例如简单的将销售面积做小分割, 降低总价，或是更多利用现场灵活的折扣,一味追求客户层面的最大化，从而因此引起客户层面的巨大差异和经营业态的多样,入住后出现的问题也就接踵而来。有些业态混乱的写字楼常会出现推销人员满楼跑，业主相互闹意见，治安状况极差的混乱状态，客户素质良莠不齐，要求不一而足，而且物业公司很难对业主进行控制和约束，管理起来非常被动。只有在销售前期对客户的层面加以筛选，对客户资源进行控制整合，销售和物业管理有机结合，开发商，物管商，业主都具备一定的成熟度，才能从根本预防和解决问题，使物业不断成长，不断增值。

　　住邦2000二期在品质提升的同时，通过调控出售面积、价格等方面因素，把这种客户资源进行有机的整合，吸引有规模、有品牌的大公司，对出售部分的经营业态合理约束。并且自留了将近10亿的资产进行自主经营，以此来保证物业业态的均好性。只有物权掌握在自己手里，才能有效控制、有效管理，使管理的物业增值。住邦2000商务中心的目标是要打造东四环环线经济带上最具升值潜力的标志性建筑。