一周之内，租赁新合同新办法的联袂出台，显示有关部门加强规范租赁市场的魄力与决心，也标志着租赁行业的管理从“主体审批”向“行为监管”推进了一大步。同时也一扫以往租赁市场的混乱状况，消费者的权益得到进一步的维护。

　　北京市国土资源和房屋管理局与北京市工商行政管理局，日前颁布了《关于房地产经纪机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》，并推出了《北京市房屋出租代

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理合同》与《北京市房屋租赁合同》两份相配套的示范文本。暂行办法在过去业主、承租人、中介三方的基础上，增加了银行的监管行为，对进一步监管北京租赁市场的规范提供了有力的保证，亦从消费者不熟悉的专业技术层面对其利益进行了保护。许多从事租赁服务的经纪公司认为：新办法与配套合同对本市租赁市场的规范操作起到了积极的推动作用，同时也杜绝了假房东、黑中介卷款潜逃等欺诈消费者现象。

　　责权利，租赁合同给予明示

　　市工商局合同管理处王珊处长表示，日前出台的两个合同示范文本同2001年颁布的《北京市房屋出租居间合同》与《北京市房屋承租居间合同》相配套，在整顿首都房屋租赁市场秩序方面采取的又一重要举措，从而构成了规范租赁行业的系列合同。最大限度地减少了租赁双方和中介机构的纠纷，同时起到预防不法中介欺诈消费者的行为。

　　新的租赁合同增加了：房屋权属状况、房屋用途、交验身份、房屋改善、租金支付时间、房屋租赁保证金、其他费用、房屋的交付及返还、房屋及附属设施的维护、转租、所有权变动、无权代理等规定，以及附有《房屋附属设施、设备清单》，对以前容易引起纠纷的，例如：假房东，装饰装修、租金和有关费用的收付，房屋的转租等种种情况，在合同中做出了明确的约定。中大恒基的相关负责人表示，新合同详细明示了业主与承租人的职责、权利关系，对租赁双方交易的规范提供了标准的文本。

　　从房屋租赁的时间段来分析，前期、中期、后期租赁双方的权责利在新合同中均给予了明示。前期，为避免假房东等现象的发生，要求业主应出示房屋所有权证及是否抵押等情况，同时房屋在出租前，业主与承租人应对房屋的现状、装修范围及费用做出约定，以避免租期终止时可能产生的纠纷；中期，对房屋修缮、房屋用途的变更、合同期内的转租以及租金及其他费用的支付时间等均给予了明确的约定；后期，对续租、退租房屋的返还情况等条款也详细列明。王珊处长表示，新合同特别对过去“压一付三”的押金方式给予了明确的定义——房屋租赁保证金。另外，对容易引起纠纷的物业、供暖等费用的支付均有明确标示。

　　代理合同，指明中介代理权限

　　新出台的《房屋出租代理合同》中，凡涉及房地产经纪机构的代理权限、租金与佣金的收付以及转委托及告知等问题，也给予了明确规定。对代理人对承租方许下的承诺，却因出租方不同意而无法实现的情况，在合同中约定代理人和承租方应当在业主出具的授权委托书或出租代理合同的授权范围内确定租赁合同的各项条款。合同中还约定，房地产经纪机构未经业主书面同意，不得将代理事宜转委托给他人；房屋出租后，还应当把承租方的有关情况如实告知业主。

　　3变4，租赁行为监管加强

　　《暂行办法》规定，房地产经纪机构已经开展房屋租赁代理业务并于5月1日后继续开展的，除应与指定银行签订租金代收、代付委托协议并交纳租赁代理保证金外，还应于2004年5月20日前通知房屋出租人、承租人签订补充协议，将租金收付方式调整为通过银行代收、代付租金。并于签订补充协议之日起5个工作日内将已收取的租金转入代收、代付银行账户，通过银行代收、代付租金。同时，房地产经纪机构从事房屋租赁代理业务应与指定的银行签订租金代收、代付委托协议并按协议约定在该银行开设账户、交纳租赁代理保证金。并于签订协议之日起3个工作日内将其中一份协议送达北京市房屋置换中心。市房屋置换中心主任杨晓向记者表示，由过去业主、承租人、中介三方的关系，现在增加了银行作为资金监管方，经纪公司在从事租赁行为中，只能赚取佣金。如果要从事房屋租赁代理业务，就必须要与指定银行签订相关协议并交纳保障金，这也标志着租赁行为的监管得到进一步加强。

　　堵变疏，行业进一步规范

　　一周之内，市国土房管局先后出台了《关于房地产经纪机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》，及与市工商行政管理局共同制定了以上两个合同的示范文本，显示出有关部门加强规范租赁市场的魄力与决心，同时也标志着租赁行业的管理从“主体审批”向“行为监管”推进了一大步。杨晓指出：在行业无法形成自我规范、自我发展的时候，通过制定市场规则，促进房地产和房地产经纪行业向健康的方向发展。发布的新办法新合同不再是约束租赁市场发展的行为，而是通过规定使这一市场走到健康发展的轨道上来。