业界“拯救大兵顺驰”

　　全方位地议论顺驰和孙宏斌，是近半年来中国业界颇为时髦的举动。这匹从斜刺里杀出的不谙世故的楼市黑马，马蹄过处，溅落看客一身泥水。

　　顺驰如此一路狂奔会不会出现问题？问题会在何时显现？是否会导致顺驰全线崩盘

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？疑云在业界弥漫已久，甚至成为某些人的心理预期。正如孙宏斌本人所言：现在人们不太敢判断顺驰，说顺驰成或不成，都是有风险的。

　　顺驰招致热评源于其带有攻击性的企业理想和拿地风格。业界对其展开的锐利反击则集中在如下方面：极速发展的战略风险、高成本拿地的商业风险、战线过长的资金风险、高速扩容的管理风险和过度放权的决策风险等。

　　议论仍在持续，而顺驰的扩张亦在提速。就在前几天，被众多开发商所看好的无锡太湖新城地块尘埃落定，最终由顺驰和万科两家摘牌获取。孙宏斌透露，该项目总地款13亿，顺驰以最合理的价格获取该地块，无论是从无锡未来的房地产市场，还是从太湖新城的发展前景来看，该地块都具有极大的升值潜力。

　　既然危言耸听的议论并不能使顺驰减速，那么我们不妨打消“拯救大兵顺驰”的古道热肠，转而以平和冷静的心态，去深入了解一番顺驰鲜有表达的几个核心问题。

　　100亿支撑战略布局

　　孙宏斌表示，今年顺驰集团销售回款肯定超过100亿，其中，“天津今年肯定超60亿，长三角地区肯定超30亿，在北京则希望做到20亿”。

　　顺驰2004年的扩张版图中，天津仍居首席地位，年内指标是“超60亿估计80亿”。而去年，顺驰在天津连开24个项目，销售面积110万平方米，以40亿元年销售额占天津市场20%份额。

　　孙宏斌表示，在全国化战略下，天津仍是主战场，今年仍会继续加大在天津的开发力度。种种迹象表明，顺驰近期在天津将会有大手笔的拿地意向，据说土地价值超过50亿，此事如果属实，又将是一番石破天惊。

　　天津之后当属长三角区域，目前顺驰已进入上海、南京、苏州、无锡四城市，而这仅仅是顺驰“长三角布局”的前哨战。由顺驰上海区域公司领衔的长三角布局包括：沿沪宁高速干道一线城市布局，现已初见端倪；沿长江黄金水道布局扬州、芜湖、马鞍山等；沿海岸线布局宁波等。基本上属于一、二、三线城市同步进入。

　　孙宏斌表示，判断某个城市有无进入价值，一看“经济总量”，运用已有经济模本形成城市报告，着重分析区域经济总量、人均收入及可支配收入、城建战略等；二看其“汇聚能力”，即其辐射、吸纳周边的能力。

　　北京排名长三角之后，在顺驰扩张版图中居第三位。“在北京市场，我们也要做市场领导者和主流开发商”。他认为，虽然目前顺驰在北京“开发量太小，还未形成影响”，但是，孙宏斌认为北京土地市场走向规范“比预期提前了近两年”，这将有利于顺驰在北京的操作，因此北京将成为顺驰重要的发展区域。

　　据信，顺驰以9.05亿元拍得土地的北京大兴黄村项目将于6月18日开盘，案名将于近几日内定。该项目沿袭顺驰在天津开发半岛-蓝湾、蓝水假期等项目的做法，将开挖总面积3万多平方米的大型湖面，建筑形式以板楼为主，规划部分一梯两户的小体量塔楼，综合成本每平方米逾5000元，开盘均价6000元左右。

　　现金流玩转资本游戏

　　业界议论：顺驰宣称自己不缺资金，为何还要谋求香港上市？对此，孙宏斌表示，顺驰今年项目开发资金暂不涉及预期募集的资金部分。针对外界最为质疑的集团资金链的问题，孙宏斌回答，顺驰有四个方面可保证资金链不出现断裂：一是合作资金，如苏州、无锡项目便由合作伙伴为主要出资方；二是信托资金，去年7月与天津信托合作，现已发行两种信托基金；三是银行资金，顺驰目前企业负债率为百分之六、七十，基本处于行业平均水平；四是销售回款，保守估计，今年销售回款将达到100亿元。

　　据称，“缩短从现金到现金”的流程是顺驰销售变现能力的出发点。集团财务总监汪浩曾在内部撰文提出“现金流整合我们的行动，战略决定我们的速度，所有行动都聚焦在取得一个好的现金流上”。对于上述观点，孙宏斌大为赞赏。

　　孙宏斌并不愿过多谈及上市，尤其对具体上市规模讳莫如深。但他仍表示，对一家一年100多亿销售和投资目标的企业，上市所募集资金对资金需求总量贡献不大，但它却能使企业股本结构更趋合理，且有助于形成未来持续的融资能力。

　　据了解，实施全国化战略以后，顺驰的预算由半年一做改为一周调整一次，企业每一次攻城掠地，都需及时对预算体系中的回款或付款甚至拿地的节奏做出调整，释放现金流压力。项目越多，在理论上调剂的余地就越大。

　　用信任穿透管理隔膜;对于顺驰异地操作的本土化问题，孙宏斌有三句名言：本地人加入；本地化不一定就是本地人；做出适合当地的决策。

　　孙宏斌对记者说，90%的顺驰项目他都没去过，“我更关心如何做一个好企业”。

　　顺驰在全国设多个区域中心，如上海、武汉中心等，由区域公司管理区域内的项目团队，集团只管理区域公司，形成相对合理的管理半径。每晚10点，集团召开各地负责人可视电话会议，沟通当日情况。据说顺驰会多，天天加班到深夜，由此可见一斑。

　　所谓顺驰的“决策本地化”，便是各地新推地块的判断均由当地团队完成，区域主管有权决定以何种价格拿某块地。孙宏斌认为“信任必须是完全彻底的，信任必须具有穿透性”。

　　在顺驰，30多岁的管理层人员便是老干部了，生于70年代的总经理比比皆是，连长火线提拔为团长也不是什么稀罕事。此外，顺驰集团内部不允许以官阶头衔相称，如下属只能称孙宏斌为“老孙”，下属见了顺驰北京公司总经理王全存也只能唤作“全存”，否则视作违规。

　　孙宏斌称顺驰最关心“企业的基本问题”，最关心企业的每一名员工是否拥有共同的信念、共同的思考和共同的行动。他认为“精彩的东西有时靠不住”，在顺驰，所有的做法和观点都是在一个体系之中的，而这些与“精彩”无关。

　　中国建设报 中国楼市记者 刘凯 报道