【记者陆昀北京报道】

　　近年来，越来越多的海归派进入北京，并在京城安家置业。北京专业人士根据其代理业务递增情况总结认为，“海归”人士较高的经济支付能力和生活品质需求，以及整体数量的增加，已成为京城高端物业的大买家。

　　重居室格局

　　对于有海外居住经历的人士来说，“海归派”买房所注重的不仅是空间面积的大小，户型设计、居室格局往往是更为重要的选择因素。习惯于西化生活的海归人士，比较钟情简约的后现代设计风格。进入户门后，应设有衣帽间，主卧应配有步入式储衣间；阳光充足的大落地窗、开阔的客厅空间、开放式的厨房以及较大的卫生间均为海归所爱。海归派有开p a r ty以及在户内放置健步机的习惯，对楼板及房间的隔音效果比较注重。

　　据“我爱我家”的代理情况，海归人士一般喜欢购置100平米左右、两居室的公寓用于投资，此种户型在高端租赁市场中比较走俏。选择长远自住，考虑未来家庭成员会增多的，通常选择130-150平方米的三居室。

　　重物业配套

　　海归人士用来出租投资的物业，有相当大的比例是租给外籍人士。因此，居所的功能是否齐备格外重要，除了要求有设施齐全的厨房、足够大的浴室、衣帽间外，卫星电视、宽带网、视频点播装置等通信网络设备也必不可少。居所以外的其他配套设施，如：充足的停车场地、健身房、洗衣房以及宠物寄养中心最好能够一应俱全，这些配套设施会为这套居所增加很大的吸引力。另外，海归派人士以及外籍人士会格外注重小区环境的氛围，如宽敞的休闲场所、大面积的绿地等。此外，小区物业管理公司的服务水准也十分重要，外籍人士一般会偏爱与国外知名物业公司合作的公寓项目。而且小区的安全保卫设施是否完善，也是海归派及外籍人士较为关注的。

　　重交通环境

　　海归的生活节奏很快，不论是用来自住还是出租，物业周边的交通条件非常重要。海归人士通常驾车，工作与居住地之间是否有捷运交通干线是一大要素。通常他们愿选择从居住地驱车至商务密集区不超过30分钟距离的目标物业。

　　重生活氛围

　　从目前看，海归派所选投资类物业的主要租客群是外企金领及外籍人士。对于外企金领及外籍人士来说，除居所的地段和交通条件以外，他们对生活氛围的要求较高。据“我爱我家?专业人士介绍，此类租客格外注重居所周边是否有高档餐饮、娱乐、购物及休闲场所。首先，居所周边最好能够拥有多家中高档餐厅，中餐厅、西餐厅缺一不可。其次，有一些娱乐场所，如：影剧院、画廊、主题公园、保龄球馆、高尔夫练球场、游泳馆等大都受到外企金领和外籍人士的欢迎。北京朝阳公园附近公寓被外籍人士所青睐，很大程度上是周边娱乐场所齐备的因素所决定的。再有，外籍人士购物很少会去中低档超市，一般比较钟情于家乐福、沃尔玛、麦德龙等外资超市以及大型购物中心，所以，居所周边有一两家大型超市或购物中心最佳。另外，居所周边是否有富有情调的咖啡馆、酒吧，也是喜欢夜生活的外籍人士所关心的。

　　重公寓租金定价

　　专业人士认为，目前，北京房屋出租的理想年回报率一般为7.5%。那么假设海归人所购公寓为10000元／平米，面积为100平米。那么其年租金收益应为7.5万元(10000元／平米×100平米×7.5%)。但一般情况下，房屋出租都会有空置期，假设空置期为一个月。那么计算公式为：月租金＝(房价×年收益率＋出租税费＋物业费及取暖费＋房屋、家具折旧费)／11，根据此公式计算，便可大致定出每月租金。加上一年所交出租税费应为月租金×11×5%，一年的物业管理费及取暖费大约为8500元，房屋、家具折旧费4000元，那么根据上面的公式计算，其公寓月租金大约为8300元。

　　专业人士认为，最后租金收益是否能够达到预测数目，与业主是否能够投租客之所好，对居室进行装修，配备实用电器、家具也有很大关系。海归人士工作繁忙，通常可以委托大型中介公司，通过具备外语沟通能力的专业经纪人来操作、洽谈。