本期报告技术说明

　　数据覆盖范围：北京全市

　　数据内容：商品房、经济适用住宅、存量房、再上市房等预售与过户统计数据；

　　数据分类：按区县、按房屋用途、按买方性质进行分类。

　　报告说明：

　　1.报告内容仅供广大公众和业内人士作参考。详尽数据请登录(www.e-fdc.com)楼市研究研究专区内查阅。特别分类统计数据在VIP会员专区内信息订制超市中可由会员自行指定参数提取。

　　2.本报告中定义房屋销售完成日为：

　　(1)新房预售以销售合约完成报批备案之日为销售完成日；

　　(2)存量房、再上市房以完成过户登记日为销售完成日。

　　一、市场综述

　　2003年，克服了“非典”对市场的不利影响，北京市各类房屋累计成交量高达2123.19万平方米。其中，普通商品房预售1351万平方米；再上市房交易面积也达到118万平方米，各类交易量均创新高，全年销售总金额1095.54亿元人民币。(见表一)

　　从2003年全年的房屋销售面积来看，普通商品房比例为63%，经济适用房(预售)比例为19%，存量房(过户)比例为12%，再上市房(二手房)比例为6%。

　　普通商品房，包括普通住宅、写字楼、高档公寓、别墅、商业等，预售面积所占房屋交易比例最大，下面详细分析。(见表二)

　　从2003年全年普通商品房(预售)的销售比例来看，普通住宅比例为86%，别墅、高档公寓比例为7%，办公比例为2%，商业营业用房比例为2%。其他用房比例为3%。

　　二、细分市场

　　(一)预售市场

　　1.居住物业

　　(1)概况

　　居住类物业包括普通商品房、别墅及高档公寓、经济适用房。2003年，北京

　　市居住类物业预售14.4万套，1656万平方米，平均价格5208元/平方米。2003年，经济适用房预售面积占全部居住物业预售面积的24%。

　　在各区中，朝阳、海淀居住类物业预售量最大，两区的预售面积占全市43%。昌平区经济适用房预售面积达到223万平方米，占全市经济适用房预售面积的57%，从而也提高了昌平居住物业预售总量。朝阳区除了普通商品住宅预售量最大外，也是高档公寓、别墅预售量最大的区域，高档住宅销售套数、面积均超过全市的40%。

　　2003年北京市普通商品住宅销售量超过10万套，达1173万平方米。其中，朝阳、海淀、丰台三个区位居前三位，三个城区销售面积及销售套数均超过全市60%以上。2003年预售住宅平均面积115平方米，其中别墅、高档公寓平均面积145平方米，普通商品住宅、经济适用房单套面积接近，分别为113平方米和116平方米。

　　(2)季节变化

　　2003年住宅交易受非典影响较小，即使4、5月份交易也比较平稳。下半年销售逐渐进入高峰。

　　(3)价格

　　全年住宅类物业预售均价5208元/平方米，东城、西城区超过1万元/平方米，崇文、宣武、朝阳、海淀超过6000元/平方米。从住宅交易全年价格走势看，年初成交价格较高，以后随着交易放量，全年价格变化平稳。6月份经济适用房预售量较大，占全年经济适用房预售面积的27%，占当月居住类物业预售的47%，使得当月居住类物业预售面积较大、价格则较低。

　　(4)客户状况

　　居住类物业客户以本市城镇居民为主，按销售面积计算，所占比例达到74%；外省市个人购买比例为21%；另外，企事业单位、经济组织购买的面积仍然占全部预售住宅的2.7%。

　　从不同物业类型看，经济适用房预售客户中本市城镇居民占99%，为绝对主力；别墅及高级公寓本市居民客户比例只有46%。

　　较经济适用房、普通商品住宅，别墅、高档公寓项目本市居民购买比例大幅降低，而非本市个人购买比例则超过了30%。

　　2.办公物业

　　(1)概况

　　2003年全市办公物业预售27.6万平方米，平均成交价格12364元/平方米。办公物业成交案例主要集中在市区，除通州有部分成交外，其他远郊区均没有成交案例。海淀交易案例最多，交易数量及面积均超过全市50%。

　　写字楼每单平均交易面积307平方米，最高的东城区每单平均720平方米。

　　(2)季节变化

　　与住宅类项目相比，写字楼交易更集中在年底，2003年12月的交易数量及面积均超过全年20%。

　　(3)价格

　　城区写字楼价格比较接近，东城、西城、崇文、海淀、朝阳均超过万元每平方米。

　　(4)客户状况

　　写字楼客户中，以个人名义购买的案例数量占全市76%，但交易面积、交易金额只占到50%，这说明了个人与企事业单位、经济实体之间的差异。另外，虽然有华侨、港澳台同胞购买，也有外国个人购买案例，但国外单位、组织全年没有写字楼购买行为发生。

　　各类客户中，国内企业客户平均购买面积最大，为860平方米，个人购买平均面积为202平方米。

　　3.商业类物业

　　(1)概况

　　2003年全市商业预售25.9万平方米，交易案例1709件，平均每单交易152平方米。从各区情况看，海淀区交易案例占全市39.0%，远远领先其他各区，交易面积占全市26.8%。

　　(2)季节变化

　　商业类物业预售明显集中于年底，11、12两个月预售面积占全年预售面积的49%。

　　(3)价格

　　商业用房预售均价1.49万/平方米，是写字楼预售价格的1.2倍，是住宅预售价格的2.9倍。朝阳区商业用房预售价格最高，超过2万元/平方米。

　　　(4)客户状况

　　商业用房预售客户仍然以本市城镇居民为主，其购买销售面积占总量的41%；外省市个人购买占30%，超过其在住宅购买中所占的比例；企事业单位、经济组织购买面积比例达到27%，成为商业用房客户重要组成部分。

　　在各类客户中，国内企业客户购买商业用房平均面积最大，为709平方米；其次是国外企业及经济组织，平均面积为364平方米；个人平均购买面积160平方米。

　　(二)存量房市场

　　存量房交易主要指现房销售，进行“小产权”过户的商品房，以及再上市交易的商品房部分，即商品房现房和二手房，2003年存量房累计销售261万平方米，其中普通住宅类物业占67%，其次是办公物业占17%。

　　朝阳区仍然是交易面积比例最大的区域，占全市存量房交易的19%。

　　从月度交易面积变化情况看，6月、9月、10月为交易高峰；存量房价格全年变化比较平稳。

　　(三)再上市房市场

　　2003年全市累计再上市房过户1.68万套，总面积117.8万平方米，再上市房交易平均价格3057元/平方米，是住宅预售价格的59%。朝阳区是再上市房交易最活跃的区域，过户套数占全市21%。

　　再上市平均单套面积70平方米。除大兴

　　再交易房单套面积83平方米、昌平93平方米外，其他区域面积差异较小，平均面积在56-70平方米之间。

　　东城区是再上市房交易均价最高的区域，为5317元/平方米；丰台区是预售住宅、再上市房价格比最高的区域，比例为0.9。

　　另外，从再上市房交易的季节性变化看，下半年，尤其年底过户数量、交易面积均呈现快速增长趋势。

　　备注：

　　预售房———报告中所指预售，是指项目在施工过程中，符合预售条件，取得管理部门颁发商品房销售许可证(预售)后，准许预售部分的交易。

　　存量房过户———报告中所指存量房过户，是指项目主体施工结束，取得管理部门颁发商品房销售许可证(现售)后，准许销售部分，以及商品房销售完成后再次上市部分的过户交易，即所谓的商品房现房和二手房交易。

　　再上市房过户———报告中所指再上市房过户，是指已经购买了公房、经济适用房的单位或个人，将此类公房、经济适用房再次推向市场进行交易，即所谓的产权二次转让的公房及经济适用房。

　　以上新房预售均以销售合约完成报批备案之日为销售完成日，存量房、再上市房则以完成过户登记日为销售完成日。