在过去的2003年，商业地产一度成为楼市的宠儿，关于商业地产的消息频频现于报端，各类的研讨会、研究机构就这一问题吵个不休。而写字楼一直是商业地产的主角。它不仅代表了一个城市的商业形态，还是现代都市的景观。那么在2004年，写字楼产品将有哪些新的现象出现呢？我们不妨一起来预测一下。

　　产品升级

　　北京的写字楼市场去年虽然很红火，可是高档的写字楼并不多，集建筑、商业于一体的高品质写字楼更是如凤毛麟角。因此，2004年写字楼市场必然面临的一个问题就是要做好升级的准备。

　　众所周知的原因，令2003年的写字楼市场陷入困境，也正是这一原因，让“绿色办公”浮出水面。2003年，市场上一批以“绿色办公”为主题的写字楼纷纷出现在中关村核心区与上地，其特点是地段自然环境优美、周边景观资源丰富、内部绿色环境配套良好、采光通风较好，配套齐全。景观、生态和配套是这些项目的共同卖点。

　　写字楼作为人们的办公场所，很大意义上就是人们的第二个家，尤其是中国，很多人在办公室呆的时间比在家里要多得多。因此，办公室的舒适、健康就成为写字楼市场所面临的重大问题，如果不解决好这一问题，写字楼市场就没有市场，因为很多商业性住宅产品的低租金会给写字楼带来很大的压力，尤其是高档写字楼。

　　因此，高档写字楼必须要实现产品升级，重视自然采光、通风，重视引景入室，重视内部绿化，重视配套等。只有这样，写字楼市场才会有巨大的上升空间。

　　开发量增大

　　2003年很多写字楼因为SARS来袭延迟了开盘或入住的计划，预计2004年写字楼市场总体供应量会有所增加。

　　2004年预计将有42万平方米的写字楼项目竣工并投入使用，而未来包括财富中心、华贸中心、依斯特大厦、银泰中心、万通中心、国贸三期近10个项目的总供应面积近200万平方米。

　　据权威机构给出的数据表明，预计2004年中关村写字楼还将分别有57万平方米的潜在供应量。

　　在未来三年左右，金融街核心区(金融街二期)将为市场提供近100万平方米的写字楼。一向被视为北京成熟办公区的朝外地区，2003年以来也是写字楼涌动，将这个地区的写字楼数量急增了近30万平方米。

　　租金继续调整

　　随着世界经济景气的恢复，与世界经济日益融为一体的国内经济2004年有望继续高歌猛进，北京市写字楼的市场需求能够得到很好的支撑。在供应量和需求量都有很大增长的情况下，预计2004年北京写字楼租金水平仍将继续调整，调整幅度要看2004年世界及国内经济的走势情况而定。在这其中，因为预计2004年能够进入市场的高档甲级写字楼相对偏少，其租金水平有望获得反弹。而中低档次写字楼将受到商住项目的极大竞争，租金走势难于乐观。

　　从区域来看，CBD区域已经初步具备了国际化商务中心的办公条件，受世界宏观经济形势的影响比较大，对CBD内写字楼的需求加大。兼之为了进一步完善CBD内的产业结构，将其建设成为国内的金融中心，朝阳区政府专门为金融业出台了一系列的配套政策，例如设立金融发展专项资金，对新入驻CBD的金融机构提供购房和租房补贴等。作为写字楼的大客户，金融业的发展将极大地刺激CBD区域的写字楼市场需求。而且预计2004年CBD内的新增供应量不会太大，加之还有朝阳区政府的全力支持，预计2004年CBD的写字楼租金水平会保持稳定甚至略有上调。

　　对于金融街区域，入驻的大多为银行、证券、保险等国内金融机构的总部或管理机构，及电信、电力等国内行业巨头。2004年预计是国内银行业的发展年，多个商业银行正在筹备上市，对写字楼的需求有增无减。所以虽然2004年会有中证大厦、英蓝国际金融中心等项目进入市场，但因为大部分面积都已经被买断，对租务市场不会构成很大的冲击。面对CBD对金融机构的分流，西城区政府也正在努力改善金融街的配套设施及其管理模式，对入驻金融机构也提供了相应的优惠政策，以进一步提供本区域对金融机构的吸引力。预计2004年金融街的租金将继续保持目前的稳定态势，总体水平有一个微幅上调。

　　而对于中关村这个相对其他区域租售市场比较活跃的区域来说，中关村的租售市场在2004年将不如人意。一则，部分大型高科技企业已经迁出中关村，另觅它所，致使中关村在高科技业内的号召力减弱；二则，中关村有利的配套设施要在2005年才能初见雏形；再则，中关村近两年的供应量不断增大，导致竞争更加激烈。所以，在2004年此区域的租金将会继续有所下滑，但随着IT等高科技产业景气的恢复，需求有所上升，租金下滑的幅度不会太大。

　　东二环商圈和燕莎商圈的发展都比较平稳，基本上随北京写字楼的总体趋势而变化。不过作为东部市场的一个组成部分，CBD区域难得的市场断档期给它们提供了一个很好的市场机会，租金水平在稳定的基础上有望走高。 赵丽萍