伴随着北京第一个MALL项目的建成，商业地产已经成为一个炙手可热的词汇。商铺、商业街、综合性的商业建筑被开发商普遍看好，投资人争相追捧，众人拾柴火焰高，北京已经掀起了一股商业地产的热潮——

　　商业地产为什么在近段时间内异军突起？有人认为，近几年城市的快速扩张，大盘的不断涌现，政府在城市规划中对新型商业布局留下的空缺，无形中促动了商业物业的发展

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　　对北京来讲，到去年12月31日，现有用于房地产开发的土地按政府规定如果尚未开发将予以收回。另外，2008年奥运会之前，北京的各类建设工程将暂告停止。房地产开发企业面临着近两年大量的住宅、写字楼新盘集中上市、竞争加剧的压力，以及企业对房地产市场中、长期投资的预期。部分发展商意识到，应该寻找新的机会，将资金从住宅、写字楼的“大篮子”里分流出部分，放到新型商业物业、旅游物业、教育物业乃至文化娱乐产业中。而销售价格高出住宅2至3倍的商业类物业自然是发展商的首选。

　　2004年1月13日，一向低调的地产大亨世纪金源董事局主席黄如论出席了金源SHOPPING MALL在北京开业的新闻发布会。会上，黄如论在简短发言中透露出一个信息，那就是要把开发商品房的战场转到开发商业地产。

　　这个精明的地产商人，在成功开发北京最大规模的商品房项目——世纪城之后，紧锣密鼓地筹备建筑面积达到87万平方米的金源SHOPPING MALL。现在，金源SHOPPING MALL已经完成了主体结构的封顶，进入了整体装修阶段，已经有新燕莎集团、居然之家、易初莲花、星美院线、华强集团、纸老虎文化广场等主力商户与其签约。

　　合生创展旗下的珠江帝景，在2003年底抢先推出欧洲风情商业走廊，以商业带动住宅的方式，在不到一个月的时间内完成了2亿元的销售额。位于国贸以东的华贸中心，从2003年开盘以来，在短短半年的时间里，就完成了8个亿的销售额。

　　在这股热潮的驱动下，诸多地产大亨也纷纷转战开发商业地产。任志强透露，华远将同沃尔玛合作，建设沃尔玛中关村连锁店。天鸿集团也将在回龙观投入大片土地，开发建设一个综合性的大型超市。城开集团以土地出租的方式与索纳塔的营销商在西单合作开发了“4S”新型轿车销售服务商场。太合集团组建了“太合商业房地产公司”。左岸工社与全球最大的商业健身连锁机构——中体倍力健身俱乐部签署了合作协议，将建3000平方米的中体倍力左岸连锁店。超百万平方米的大盘富力城也准备开发2.5万至3万平方米的商业物业，用以引进大型综合类超市。刚刚完成规划的苹果社区设计出20万平方米的商业物业和停车面积。

　　商业地产缘何热气冲天

　　商业地产为什么在近段时间内异军突起？有人认为，近几年城市的快速扩张，大盘的不断涌现，政府在城市规划中对新型商业布局留下的空缺，无形中促动了商业物业的发展。

　　对北京来讲，到去年12月31日，现有用于房地产开发的土地按政府规定如果尚未开发将予以收回。另外，2008年奥运会之前，北京的各类建设工程将暂告停止。房地产开发企业面临着近两年大量的住宅、写字楼新盘集中上市、竞争加剧的压力，以及企业对房地产市场中、长期投资的预期。部分发展商意识到，应该寻找新的机会，将资金从住宅、写字楼的“大篮子”里分流出部分，放到新型商业物业、旅游物业、教育物业乃至文化娱乐产业中。而销售价格高出住宅2至3倍的商业类物业自然是发展商的首选。

　　北京伟业房地产投资顾问有限公司董事总经理杨泓认为，商铺一直是计划经济的产物，比较复杂，一直以来受到限制比较多，主要来源于几个方面。一是土地，比如政府对于商业用地的开发有严格限制。二是归属管理比较复杂，商业设施受到商委系统的管理，给开发商的管理带来困难。种种原因造成了一种特殊的商业格局，北京既不缺商业，也缺商业。不缺商业指的不缺大型百货商场，因为北京的东、南、西、北已经形成了成熟的商业格局。但是，对于消费者的日常消费行为来说，这种类型的商业设施还非常缺乏。比如亚运村就是一个缺乏商业设施的典型案例。由于过度开发住宅，商业设施远远不够，随着住宅规模越来越大，商业设施越来越缺乏。

　　杨泓认为，2003年以来的商铺热总体来说是由于几个方面的原因，一是市场的供需矛盾已经激化到了一定的程度。二是政府逐渐意识到开发商业设施的重要性。三是南方居民、沿海居民到北京生活，带来了投资理念。

　　值得注意的问题

　　不过，伴随着商业地产在北京迅速升温，有几个问题是非常值得投资人关注的。一是项目的位置。商铺比较普通住宅产品来说，更需要的是人流，对地段的要求非常高。二是产品类型。做什么样的产品比较重要，比如现在裙房底商比较火爆，很多开发商都看好这一块，纷纷转向底商的开发。但是北京真的是缺底商吗？还有一个是SHOPPING MALL，这不是百货，应该出现在大城市与郊区之间放射的路上，应该有大的停车场，强调体验式消费。第三是赢利模式。有的产品只能经营不能卖，有的只能卖，而现在大家都在卖商铺。而这种出售的方式只是一种短期行为，只能针对特殊的产品，出售的方式并不是一种普遍适用的方式，有可能带来后续的问题。 李燕玲