2003年北京房地产二级市场，不论是交易量进一步的攀升、政策壁垒的层层剖开还是金融服务的步步紧跟，都可以证明2003年是北京房地产二、三级市场充满生机的一年。但是，央产房的上市并未出现“井喷”现象，坚石事件带来的恶劣影响，再次敲响了服务中介信誉的警钟。规范服务内容，提高服务质量，将是2004年各大中介公司赢得市场的重要保证。下边将就2003年度二、三级市场发展状况及特点分别进行剖析。

　　新政策令各方受益

　　2003年年初，北京市的已购公房上市利好政策相继出台：取消已购公房上市审批，取消原产权单位参与收益分配，降低补交的土地出让金以及卖旧买新契税减免等，直接导致二手房上半年交易量的攀升。3月份，“房屋银行”的全面叫停，一方面保护了交易双方的权益，另一方面则令一些中介公司重新做出市场定位。下半年，“央产房”交易在各方面期盼中，终于在10月1日成为现实。政策一经出台，房地产二级市场的温度骤然升至最高。10月8日蓝岛央产交易大厅开张当天，各类媒体的轮番报道及其后几天蓝岛交易现场的人气鼎沸可见一斑。虽然如此，却仍有不尽如人意之处，咨询者甚多的热闹场面难以掩盖央产房交易萎靡不振的局面，预料中的“井喷”并未出现，很多业内人士将主要原因归结为，一方面大量原产权单位未建立相应的住房档案制度，另一方面则是央产业主高估房价或持观望的态度。交易双方及中介服务都看好今年央产房的交易量将会有所突破。

　　品牌中介形象有所提升

　　曾经鱼龙混杂的北京中介市场在百姓眼中似乎是一潭浑水，而随着政府有关部门的大力整顿，以及行业中守法中介的共同努力，这种现象已经逐渐杜绝。目前我爱我家、链家·宝业、顺驰、21世纪不动产、信一天、鑫尊、安家置地等大型品牌中介公司在发展壮大的同时，也在规范操作手续，在树立行业良好形象等方面积极筹谋，它们无疑也成为了中介市场不可替代的顶梁柱，为二级市场未来的发展注入了信心和力量。

　　房屋租赁市场稳中有升下半年反弹明显

　　从租赁成交的情况分析看，据链家·宝业统计资料显示，2003年第一季度，房屋租赁成交量稳中有升。四、五月份租赁业务有较大幅度的下跌，原因主要有两点：一、“非典疫情”的影响，特别是普通租赁业务从4月下旬到5月中旬几乎处于歇业状态；二、从3月27日起，房管局规定各中介公司禁止使用“房屋银行”的名称进行宣传，对出租代理业务造成了较大的损失。进入六、七月份，交易量有较大幅度的攀升。六、七月份交易量比五月份分别提高了76%和86%，反弹迹象明显。九月份，链家·宝业迎来租赁业务年度新高，实现高出五月份近两倍的交易量。特别是“链家·宝业”公司自2002年底推出年付的“房屋出租全程代理”业务后，逐渐得到市场的认可。

　　两居室占租赁房交易量的65%

　　从客户需求特征分析看，2003年北京市房屋租赁市场对两居室的需求仍占主流(65%)，一居其次(21%)，三居的需求最少(14%)。同时，交通便利是租房的首选条件。为方便工作、读书是大部分租房者租房的原因，还有少数租房者是为了拆迁、经商、给家人住等等，其中为工作便利、便于就读分别占到77%和16%。

　　朝阳、海淀租赁市场热度不减

　　从房屋租赁交易热点区域分析看，目前房屋租赁市场成交量主要是分布在朝阳、海淀、东城、西城、丰台、宣武、崇文、石景山八大城区，而成交量主要是集中在朝阳49%　、海淀26%　这两个区域。

　　二、三级市场蕴藏商机

　　虽然，北京市的二、三级市场尚处于一个刚刚起步的阶段，但其投资价值正被越来越多的投资者所认知。与一手房相比，二手商品房价位约低10%-30%，且一般为现房，入住快，投资回收快。而上市公房虽有价格优势，但一般修建年代早，成新度、户型、配套与二手商品房有差距，出租或再次出售的难度也大，且上市公房属不可再生的资源，供应量受限制。相较而言，二手商品房投资价值更大一些，市场蕴藏着商机更多。行内专业人士认为，2003年二手商品房市场的发展，对住宅梯级消费的形成，实现房地产住宅市场的良性互动产生了积极的影响。相比较在二手房交易较为成熟的上海、广州等地，北京市的二、三级市场还有广阔的发展空间。

　　二手房市场呈现多元化

　　交易数量达到21000套

　　据“我爱我家”公司市场调研数据显示：2003年北京二手房交易数量达21000套，而前年北京二手房交易量仅为10000套。去年，即便有非典突袭，二手房交易量还是翻了一番有余。去年因央产解禁，已购公房上市交易政策利好，二手商品房及经济适用房大量进入二级市场等因素，二手房房源紧缺的状况大大缓解，供求比例降至1∶2.5。供不应求局面的缓解使二手房交易价格也呈约5%的小幅回落。“我爱我家”专业人士分析：去年北京二手房市场需求有增无减，供给则呈现多元化趋势，央产上市和政策利好带动已购公房仍然占据二手房市场主要地位，同时，二手商品房因转按揭的推行而有所放量，二手经济适用房进入二级市场的数量也有所上升。去年北京二级市场的房源组成：已购公房、二手商品房、二手经济适用房，比例约为7∶2∶1。

　　购买两居室占购房总量的半数

　　从客户需求的特征分析看，客户对居室的选择主要以两居室为主，原因有三点：一是目前上市的已购公房较多，上世纪八九十年代的二居室公房供应量比较大，适合广大客户的需求；二是面积适中的二居能很好地满足一家几口人的居住要求；三是两居室的面积主要集中在40—80平方米，这种面积的需求比较适合人们对居住功能和对总价的承受能力。

　　中低收入阶层购房者居多

　　从客户买房的需求价格来看，主要集中在30万元以下和30万-50万元之间。其原因大致有三点：一是京城二手房消费的主力群体是普通居民，大多是因为拆迁或者为孩子上学而买房的中低收入家庭，30万元左右价格符合这部分人群的消费能力；二是城区的二手房均价一般在4500元左右，而商品房的均价约在7000元，30万元更适合购买二手房；三是随着住房消费观念的转变，住房“多部曲”将取代一房“终身制”，二手房买卖是房地产梯级消费重要一环。

　　交通便利是购房者首选条件

　　为工作方便、为拆迁、为改善居住条件、为孩子老人，这四个方面占总体的88%。其中为工作方便(29%)，为拆迁(23%)，为改善居住条件(19%)，为孩子老人(17%)。

　　目前二手房市场成交量主要是分布在城八区和通州、大兴、昌平，城八区的成交量主要是集中在朝阳38%　、海淀25%　这两个区域；郊区成交量占总成交量的9%。朝阳CBD地区和海淀中关村地区则更是其中的热点。近几年北京周边郊区如通州、昌平、顺义、大兴等地的二手房交易得到迅猛发展。以京昌快速路、京开高速路、京通快速路、京沈高速路及以八通城铁、北部城铁为代表的现代化交通设施的逐步完善，而近五年来以投资为目的在郊区购房的投资者已经获得了20%到30%乃至更高的收益，开始将手中的房产出售。使得北京周边的远郊区县二手房成交量的上涨趋势逐渐加快，成交比例明显上升。张翼

　　2003年房地产二、三级市场事件回放

　　1.直管公房未能顺畅地进入市场交易

　　2003年2月17日《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》正式出台，规定公房承租人可通过差价换房、有偿转让、以使用权交换产权和转租四种交易形式进行交易。

　　2.公房上市清除两大障碍

　　2003年2月18日《北京市已购公有住房上市出售实施办法》出台，为公房上市扫清两大障碍：一、简化上市程序，公房上市再不用征询单位的意见；二、减少交易税费，收益分成免交，土地出让金降为原来的十分之一。

　　3.“房屋银行”全面叫停

　　2003年3月，北京市国土资源与房地产管理局要求，房地产经纪机构不得以“房屋银行”、“房屋超市”名义发布房地产经纪广告、受理房地产经纪业务。

　　4.存量房展会举办

　　6月14、15日是2003年的第一次露天房展会。此次房展是政府为活跃房地产二、三级市场而举办。

　　5.新房贷政策波及二级市场

　　央行出台的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》对房地产市场产生了影响，但实施并不顺畅。从房地产市场的影响来看，高档商品房的租赁将会走向火热，二手商品房供应量将减少，二手房投资将受阻。

　　6.“央产房”正式上市交易

　　10月1日，央产房正式上市交易。由央产房定点代理服务机构——链家·宝业成功地完成了央产房上市后的第一单交易。央产房的上市交易将会在一定程度上缓解二手房源紧缺的现状。

　　7.“坚石事件”震动交易双方

　　“坚石事件”对京城二手房市场普遍信誉度不高的基础上，带来了较强的杀伤力。因此，经纪行业加强自律性、加大工商和行政部门的监管力度、法律的完善都有利于该业务的良性发展。