自2000年以来，北京写字楼市场的新增供应量一直维持在每年100万平方米左右(不包括商住类项目)，而去年前3季度仅有不到50万平方米的新增写字楼面积。由于非典的原因，很多写字楼项目延迟了开盘计划，预计今年写字楼市场总体供应量会有所增加。相应的租赁价格和销售价格都会有相当幅度的下调。

　　北京市今年办公楼项目主要集中在国贸—建国门、燕莎、中关村、金融街、亚运村 、公主坟、西南二环、天坛东八大商圈。

　　今年写字楼供应将增加

　　国贸—建国门区域从2000年开始建设速度明显放慢，供应出现断档现象。就目前的开发进度来看，今年该区域内写字楼市场的供应仍然有限。燕莎区域在经历了2002年国航大厦、鹏润大厦二期、金泰大厦的集中供应以后，目前区域内可供开发的土地已经不多，去年前3季度只有三元桥的一个商住项目(第三置业)作为新增供应量投入市场，预计今后燕莎商圈很难再成为写字楼供应的热点区域。中关村区域为写字楼市场的后起之秀，发展势头十分迅猛，近两年新增写字楼面积近百万平方米。目前中关村西区的建设正在展开，地下工程现已基本完成，预计在未来几年，供应量会较大。

　　金融街商圈集中了中国大部分金融机构的总部。随着金融街二期建设的开始，市场也逐步脱离了无房可供的局面。在去年国际金融中心和富凯大厦相继入伙，中证大厦、英蓝大厦、赢泰大厦等也已陆续开工的形势下，预计今年将成为该区域的供应高峰时期。

　　从近几年的市场供应状况及未来的市场供应预期来看，随着北京市三大商务区———CBD、金融街、中关村的规划逐渐落实，北京市写字楼的新增供应将进一步向国贸、建国门、燕莎、中关村、亚运村等热点核心区域集聚，北京市写字楼商圈的集聚度会进一步增强。

　　对写字楼的需求也将增加

　　根据中原物业所收集到的市场信息分析来预测，2004年，北京的办公楼宇市场的需求方面将有以下的表现：

　　外资机构由非典期间的观望逐渐对北京的经济和环境安全重新树立信心。SARS过后国内经济强劲的发展势头及北京市政府在处理疫情上的果敢有效措施，又使他们重新树立了信心，去年3季度东部写字楼市场入住率又重新恢复了80%至90%的正常水平。

　　《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》效应初显。今年1月1日这一政策将正式实行，香港银行、财务公司进驻内地的资产规模要求降低了。据了解，门槛降低之后，香港将有8家中小型银行可顺利进入内地市场。预计港资金融机构会成为今年北京写字楼市场的一支活跃力量。

　　国内金融机构向CBD分流。国内金融机构总部的驻地仍首选金融街，CBD则集中了80%的来京外资银行。朝阳区政府为金融业出台了一系列的配套政策，例如设立金融发展专项资金，对新入住CBD的金融机构提供购房和租房补贴等。

　　IT行业恢复景气，行业需求有望回升。在美国纳斯达克上市的几家中国门户网站从2002年下半年开始赢利以来，基本面更加看好，三大门户近日在纳市相继走高，网络广告、电子商务、短信成为这些网站的主要赢利业务。这些消息都预示着国内IT行业有望恢复景气，重新成为北京写字楼需求市场的又一支重要力量。

　　另外，在国家未出台新政策之前，商住仍然为成长型企业所追捧。综合以上分析，预计今年成交量在去年的基础上将有所增加。

　　租金、售价走低

　　根据北京中原写字楼租金指数分析，从总体趋势来看，北京市甲级写字楼的租金水平还是处在一个下滑的趋势。随着供应量的进一步增大，预计今年北京市写字楼租金水平仍将继续下调，调整幅度要看今年世界及国内经济的走势情况而定。

　　据中原的相关分析，今年CBD内的新增供应量不会太大，加之还有朝阳区政府的全力支持，预计2004年CBD的写字楼租金水平会保持稳定甚至略有上调。

　　中关村区域的租售市场在2004年将不尽如人意。一则因为部分大型高科技企业已经迁出中关村，二则是中关村有利的配套设施要在2005年才能初见雏形；此外，中关村近两年的供应量不断增大，导致竞争更加激烈。所以，在2004年此区域的租金将会继续有所下滑。

　　东二环商圈和燕莎商圈，以及其他区域的写字楼基本上随北京写字楼的总体趋势而变化。这些区域的背景及其活跃程度都不如中关村、CBD、金融街这三大热点区域。

　　在销售市场，中资机构是主力的状况仍然不会改变。越来越多的项目都采取销售的方式，造成市场销售压力加大。加上租金市场的不景气，造成的市场价格回落，致使整体售价会有一个回落。

　　北京市写字楼商圈的集聚度会进一步增强

　　据北京中原市场研究部近期所做一项有关北京写字楼商圈的专项调查研究显示，北京市的写字楼分布集聚现象非常明显。目前北京已建、在建的写字楼项目共有约760多个，总建筑面积约2600万平方米，散布于市内各大城区当中，而东西二环、东三环以及中关村南北大街周边是北京市写字楼的主要集聚区。

　　据北京中原市场研究部调查判断，以后，北京市的写字楼集聚区可以被大致划定为如下几个写字楼商圈：国贸—建国门写字楼商圈、燕莎写字楼商圈、金融街写字楼商圈、中关村写字楼商圈、亚运村写字楼商圈、公主坟—西客站写字楼商圈、西南二环写字楼商圈、天坛东写字楼商圈。

　　商住项目

　　从市场总体供应状况来看，在2003年的前3个季度新开盘商住项目的总建筑面积则达到了纯写字楼近两倍的面积，从售价上分析，商住项目相对于纯写字楼项目的低价优势尽显。

　　虽然目前新型商住项目的硬件标准与纯写字楼相差已经不多，但在商住项目内办公毕竟有名不正言不顺之感，在公众感觉中比纯写字楼要低了一个档次，追求公司形象的顶级公司一般不会选择，所以目前商住项目暂时还不可能完全取代纯甲级写字楼的地位。这从商住项目的分布区域上就可以看得出来，目前在CBD、金融街和中关村西区等顶级写字楼核心区中，纯写字楼仍然占据主导地位，而商住项目只能分布在这几个热点区域的边缘区中，借核心区内顶级写字楼所营造的商务氛围，分市场一杯羹。文/北京中原市场研究部