该项目位于三亚市三亚湾海坡旅游度假开发区，总用地32，524平方米。地块南临三亚湾，海蓝沙细；北临正在规划的海景二线块域；西面与五星级海航度假酒店相望；东临海航集团的亚太国际会议中心。地块由17.6公里长的滨海路(椰梦长廊)、规划中的40米宽A号路及20米宽六号路三边相围。该地块属于三亚市一线海景地，是尚未开发的稀缺宝贵资源，非常适合建设高档休闲度假旅游小区。

　　根据地块特点和功能要求，该项目规划1层和2层联体别墅在地块南面，别墅北面规划12层的公寓式产权型酒店。联体别墅总建筑面积为5396.42平方米，公寓式酒店总建筑面积为32018.74平方米，项目总共建筑面积为37415.16平方米。

　　该项目与亚太会议中心及海航度假酒店连成一片，互为声势，再结合完美海景和高品质建筑设计理念，有望打造海航集团房地产开发板块的首个精品楼盘。

　　规划设计理念

　　以公寓式产权型酒店定位为中心，项目方案设计紧紧围绕休闲度假功能展开，体现居家和酒店双重特征。地块内设置低层联体别墅和高层公寓住宅。高层公寓采取底层架空多层退台形式，保证每户180度海景，突出建筑气势。景观设计立求新颖，将水与绿化引入架空层，突出人与自然的交流。

　　区内仅建设少量商业配套设施，主要配套服务由亚太会议中心及海航酒店提供，降低住户分摊的公建成本，同时提高项目品味。

　　公寓式酒店户型以70平米至90平米为主打户型，设计二房一厨一卫，每户均设计超大观景"露阳台"，充分体现休闲时尚。边单元设计100平米左右大户型，满足部分大户型住房需要。

　　市场分析

　　　受宏观调控的影响，1999年以前海南省的房地产价格连年走低。1999年至2001年，随着人民生活水平提高和国家推行假日经济刺激内需的多项措施，再加上海南省得天独厚的自然环境，较低的房产价位吸引了越来越多的购房者房，地产明显复苏升温。

　　自去年以来，房地产销售如火如荼，房屋销售价格已连续6个季度上涨。今年上半年全省房地产开发投资额为104269万元，比去年同期增长54.9%，呈现了喜人的回升势头。

　　作为海南岛旅游的重中之重，三亚房地产价格上升了20%左右。2001年至2002年，由于不断大力改进城市环境，特别是建成通车17.6公里长的三亚湾滨海"椰梦长廊"，海景房价格随之拉升，其房地产价格已经远超过省会海口市。今年伊始，上升态势仍然保持强劲。

　　目前，三亚市区内普通住宅价格在1800-2500元/m2，中档住宅2800-3500元/m2，中高档海景住宅4000-5000元/m2，观海位置好的海边别墅已达8000元/m2，(不含二次装修)。不少正在销售的楼盘自去年底至今年初，四个月内平米售价随市场增幅为40%。

　　滨海高档物业的热销说明三亚海景度假型、外向型房地产市场将会有一个广阔前景。 近几年，国际知名酒店管理集团陆续进驻三亚，对三亚房地产、酒店业水平提高起到了推动作用，城市建筑风格和建筑质量明显抬高，提升了房地产附加值，也促进了度假型房地产价格的不断上扬。

　　产品定位

　　三亚市商品房市场有五大类型：普通低档住房、中高档公寓住房、别墅、产权型酒店式公寓、公寓式产权型酒店。酒店式公寓指建筑物是公寓但按酒店装修；公寓式酒店指建筑物是酒店但按公寓装修。

　　根据前期市调和市场分析结果，遵循项目开发最高最佳原则和市场需求决定价格的原则，适合本地块建设项目类型只有唯一选择(资源的独特性)，即产权型酒店式公寓。

　　理由如下：

　　A. 区域特点：三亚市政府为了城市的长期可持续经营发展，目前明确提出，一线海景地原则上不再用于商品房的房地产开发(已批过的规划方案不变)，而要把宝贵资源留给年年来休闲度假旅游回第二个家的中外游客，以年年给当地纳税，增加财政收入。本项目的定位符合"保护一线海景地，实现收益最大化"三亚政府思路。

　　B. 价格因素：三亚市中高档公寓存量市场总体来说供大于求，普通住宅空置突出。但具备海景条件的度假型酒店式公寓几乎是求大于供，价格高于非海景的同类房产一倍，且仍在攀升之中。

　　C. 物业类型对比：目前正在建的处于同类海景区有中泰实业项目，为四星级产权高级酒店，尚未开盘。但这种买一间仅附卫生间的客房理念仍不被中国的大多数人心理所接纳。因为产权方式单一，酒店设施昂贵，经营费用过大，降低了甚至抵消了产权酒店的收益预期，也不被业界人士看好。而酒店式公寓(有齐全的房厅厨卫阳台)加上酒店装修标准及管理，首先给人"家"的感觉，其次有多种产权方式可以适应不同人群不同家庭投资置业需要。"度假就是回家，回家就是度假"。买房目的不外乎就是居住及投资，酒店式公寓将二者目的有机结合为一物，无论是对自住型客户还是投资型客户都产生吸引力。

　　D. 酒店式公寓项目的稀缺性：三亚目前尚无一项已交付使用的同类房产。

　　产品经营策略

　　实施"房产+航空+酒店"捆绑销售的策略经营，突出海航特点，发挥集团优势，实现产业互动，向客户提供其他开发商不能复制的服务，是该项目成功的重要条件。

　　本项目按套内面积计价，含精装修，赠送家具，让业主省去了装修的烦恼，体现了海航集团以人为本的服务意识。

　　房产+航空"捆绑

　　房产销售时，每户"赠送"来回程机票若干张，此举虽会增加项目一定的开发成本，导致售价相应提高，却能大大增加项目的吸引力。

　　"房产+酒店"捆绑

　　项目定位为产权型酒店式公寓，业主拥有公寓独立产权，同时可选择委托海航集团物业管理经营，获取一定比例经营回报，同时入住度假一定天数，还可享受海航集团全国范围内酒店交换入住。