国务院第379号令发布的《物业管理条例》(以下简称《条例》)将于2003年9月1日起施行。城市物业管理硝烟弥漫的战场有望能恢复一段冷静的日子。伴随着今年北京秋季房展的开幕，“《条例》”也成了开发商和消费者关注讨论的焦点话题。《物业管理条例》终于在各种不同的声音中开始实施了，只是，关于条例业主与物业双方都需要时间来消化，但是，众人总之都希望条例能使物业与业主这对敌对已久的冤家化干戈为玉帛。

　　揭开条例神秘面纱后，人们最关注的就是，到底这些条条款款能解决什么问题。有人说条例从制定到发布，极大地体现了公众的利益，掀开了房地产物业管理法制化序幕等极高的评价；也有人质疑由于新条例在内容方面几乎没有任何细节描写，能够被顺利操作的内容很少，而且保护业主利益的核心问题没有体现，所以，可能会出现制定法规容易，落实执行难的现象。不过，无论怎样新《条例》还是要执行。先不论条例是能治标还是能治本，如果生病了，有药就要吃吃看。

　　对症下药，关键要找到症疾的根儿。小区办是物业管理行业中的政府代表，负有对社区物业管理的指导和监督的职能。北京市居住小区办郭先生接受记者采访时说，目前物业管理存在的问题，大体上有四类：

　　第一类是属于开发遗留问题后移，这跟目前存在的开发和管理一体的垄断模式是有关的。开发商自己成立一个物业公司，开发结束后，由物业公司承担前期开发遗留的问题。不过，新《条例》中有一个强制条款，新建的住宅物业，必须要通过招标的方式，打破原来的垄断经营模式。

　　第二就是属于销售环节的问题。就是一些销售商，在销售房产的时候，为了增加卖点，做出一些不切合实际的承诺，造成购房人在购房的时候，有一种很高的期望值，结果到入住之后，发现这种承诺没有兑现。最后既抓不到销售商，也抓不到开发商，就只能去抓物业公司，这种矛盾如今是占相当大的比重。

　　第三是纯粹的物业管理的问题，目前反应最多的是收费不合理。所谓的收费不合理就是多收费，少服务，或者说是单收费不服务。服务上打折扣，收费上却从来不打折扣。

　　最后还有一些物业从业人员违规的行为。比方说保安保安打人、偷东西等。保安公司保安在小区执勤时的职责范围，或者说他的服务边界在哪儿，到底应干什么，有多大的权利？条例已经做了很明确的界定，第一要依法，第二要履约，在这两个条件底下，完成你接受稳妥的事项。像不久前，你们媒体炒得很凶的嘉浩物业通过招标的方式找保安、保洁，我个人认为这种方式很好。因为，通过竞标的方式至少明确了一点，专业公司和物业公司的分工，以及各自的责任到底在哪儿？服务的内容和标准如果单单靠一张大的物业服务合同是远远不够的。而专业公司和物业公司签的合同会非常细致，这样业主得到的实惠可能就会更多一些。

　　探究造成物业和业主产生纠纷的最主要根源，中国物业管理协会的有关人士指出，开发企业派生的物业公司是问题的关键。有数字显示，开发商指定自己的物业公司管理自家开发项目的情形占全市物业管理的70%。而由于是开发商派生的物业公司，完全没有监督功能，所扮演的是收容开发商遗留的问题并为之抹平，并帮助开发商维持好小区秩序的角色，处处受制、听命于开发商。

　　因此，有效规范开发商、物业公司的最好办法是对物业管理实行招投标。通过招投标让业主选择满意的物业公司，而通过招标产生的物业管理公司由于是独立的经营体，与开发商是合同关系，因而对开发商具有一定的监督制约作用。在业主因为房屋开发期间的问题与开发商发生纠纷时，会站在第三者的角度维护现有小区利益，帮助业主维权。

　　所幸的是，我国第一部关于物业管理的行政法规《物业管理条例》已于6月20日由国务院签署颁布，并将于今年9月1日起开始实施。条例规定必须通过招标选物业、业主有权“炒”物业、公用建筑不能随意“变脸”、擅自处置公用设施最高罚20万元、共用设施的收益业主也有份。而在物业公司违约在先的情况下，业主可以向小区业主委员会反映，由业主委员会出面与物业公司交涉。之后向主管部门投诉，令物业公司限期改正。最后可以走司法渠道，告物业公司违约，并赔偿损失。

　　既然是定规矩，就要注意细节，避免有人钻法律的空子，把原本公正公平进行到底。所以，条例的实施目前急需的是细则出台。中国社会调查所(SSIC)的调查显示：公众对新出台的《物业管理条例》关注度非常高。70.6%的被访者被访者普遍认为，该条例的出台标志着我国物业管理进入法制化、规范化发展的新时期。在《物业管理法》尚未出台之前，有一部《管理条例》应当说是一个进步。该条例作为一个全国性的《物业管理条例》对规范物业管理市场，健全物业管理市场规则，有着十分重要的意义。

　　不过，公众对条例的顺利执行存在疑虑，因为新条例在内容方面没有细节方面的描写，这样具体操作时肯定会遇到一些难度。同时《条例》第二十条规定的，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。这就意味着，除了房地局小区办外，业主还得接受业主委员会、居民委员会等多层领导的管理。一些项目的业主认为居民委员会没有权利指导业主委员会，因为他们都是由业主(或居民)直接选举产生的，应该是平级的。如果居委会具备了指导资格，但在产权和利益上与业主不一致，业主担心他们不会支持业主维权活动。

　　看来，一项法律的颁布实施，不是随着群众高昂的热情就呼之欲出的，有希望了，还要有冷静的心态小心分析大胆求证，同时还需要足够的耐心和良好的心态迎接期待的房产和平年代。