9月1日起，新物业管理条例开始实施。业内相关人士认为，《条例》赋予了业主更多的权利，对物业管理公司则作出许多限制。北京市律师协会房地产专业委员会秦兵律师在接受记者采访时表示，《条例》还就过去备受法律界争议的业主人身、财产安全受到损害时谁承担责任等话题作出明确的规定，从而带来了社区物业管理的六大变化。

　　变化一：开发、物管分了家

　　《条例》规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，这是所有法律中第一次涉及的问题。过去的程序是先成立业主委员会，再由业委会招投标选定物业管理公司。当住宅出现质量问题或住区环境问题时，由于建设和管理职责不清，一些开发商和物业管理公司之间互相推委，使问题难以解决。新颁布的《物业管理条例》规定房地产开发项目在规划、设计、施工阶段应聘请前期物业管理企业，并明示双方的权利和义务，令业主困惑的开发商和物业管理企业的“扯皮”难题将得以破解。

　　《条例》还规定，建设单位应当在物业销售前将其制订的业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明；建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　变化二：共用物权业主说了算

　　《条例》规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处置。这些规定突出了业主的物权。过去，因为小区的业主往往存在“不特定性”，小区的公摊面积和其他公共部分在法律上是“不特定”的，往往被开发商处置。如今依据《条例》，可以把公摊面积具体化，有效地保护业主的权利。

　　同时，针对实际中存在的擅自占用物业管理区域内的道路、场地，以及违法进行装饰装修等损害公共利益的行为，新颁布的《物业管理条例》规定，公共建筑和公共设施用途不得随意改变。《条例》规定，业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途；供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应该依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　变化三：强化了合同的内容

　　《合同物业管理条例》进一步强化了合同的内容，规定服务内容、物业服务收费等都要在合同中明示。《条例》对物业服务合同的形式和基本内容作了明确规定：业主大会选聘物业管理企业之后，业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行明确约定。《条例》还规定，物业管理企业在承接物业时，应当办理物业验收手续，新旧物业管理企业之间要做好交接工作。

　　《条例》规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。这是过去法律界普遍争议的话题，现在引入了“赔偿责任”，其中最重要的是保安主任，例如业主家中被偷，或在小区内被盲流殴打，物业管理公司都要承担赔偿责任。但是，赔偿受到限制，主要是合同本身对此要有规定。

　　变化四：业主有权“炒”物业

　　《物业管理条例》明确了业主大会是小区的权力机构，业主委员会是执行机构。强化了业主的监督权和管理权。规定物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过，就可以选聘或“炒掉”物业管理企业。而业主大会作出的决定，必须经过与会业主所持投票权二分之一以上才能通过。

　　变化五：打破了职能部门垄断

　　《条例》规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。事实上，此前许多物业管理公司与业主的纠纷都与此有关。物业管理公司往往有不得已的苦衷，按照其与供电、供水部门的“格式合同”，物业管理公司需要代缴，如果100个业主中有几个业主没有按时缴费，都要物业管理公司负责，这实际上也就是多数业主要替少数违规的业主承担责任。《条例》规定的向最终用户收取有关费用将可有效地解决这一问题。

　　变化六：业主委员会享有收益权

　　《条例》还有业主委员会收益权的规定。这是公共权利具体化在司法上的突破。但是，也存在隐忧，一些属于公共的财产在业主委员会变更后究竟归于谁名下，还需要在今后的立法实践中进一步完善。刘新雷