缺乏业主投票权 细则为开发商留下了上下其手的空间

　　关系千家万户的新《物业管理条例》9月1日已正式实施。而最近发生在福州的海景花园物业管理纠纷却对这一部新法规的可操作性提出了疑问。有业内人士指出，在一些具体纠纷面前，因为法律的空白点以及缺乏相应的实施细则，业主、物业公司和开发商都可能成为弱势群体。

　　7月31日至今一个来月，福州知名楼盘“海景花园门前两家物业公司的保安同时站岗的情景依旧不变。出现这种尴尬局面的原因是，“海景花园?的业主委员会“炒?了旧物业，而旧的物业不肯退出。在新的《物业管理条例》即将实施之际，“海景花园?这样的物业纠纷无疑具有典型意义。

　　“炒”物业公司怎么才算合理？

　　据了解，这两家不同的物业管理公司分别是福州信源物业管理有限公司和福州新三泽物业管理有限公司。前者是该小区开发商两年前请来的，后者是7月底由该小区业主委员会选聘的。

　　记者看到，在海景花园的门口赫然挂着福州市房地产管理局去年12月授予的“福州市物业管理优秀项目?牌匾，既然这个小区的物业管理得到政府有关部门的肯定，那么旧的物业公司为何还会被“炒?呢？

　　前不久才刚刚成立的“海景花园?业主委员会认为，福州信源物业管理有限公司的管理和服务都不到位，外面的汽车、摩托车随便进出，花草也不养不管。

　　业主委员会在“告业主书?中说，“信源公司作为开发商派生的物业公司，它们是利益联合体。一旦我们业主与开发商或信源公司发生利益冲突时，它们必定就联合起来共同对付我们?。他们认为，不换掉与开发商属裙带关系的信源物业公司，就无法改变我们业主在小区中的弱势地位，我们作为小区主人的权益就不能完全得到实现和保障。此前，部分业主与开发商曾在架空层的归属问题及物业管理基本金等方面存在严重分歧，并引发诉讼，最终以业主撤诉了结。

　　业主委员会表示，选聘新物业公司是有法律依据的。据介绍，他们是遵照《福州市城市住宅小区物业管理办法》等规定，依照房管部门的指导，经过业主委员会全委会出席者12人、业主代表大会出席者38名100%通过，2／3以上入住业主同意，并在媒体上刊登了公开招聘新物业公司的选聘广告，公开选聘。他们审看了各报名应聘的物业公司的资质等，经过面试、暗访、初选后，对包括新三泽在内的5家物业公司深入调查，进行竞聘答辩会、全委会表决、业主代表大会对被选聘的公司签名表决(98%同意)等13个工作程序，历时40天，才选定福州新三泽物业管理有限公司，并签了约。

　　开发商和信源物业表示尊重业主委员会可以选聘、解聘物业公司，但对其解聘程序提出异议。他们认为，海景花园业主委员会解聘物业公司程序的公正性有待商榷。无论按新《物业管理条例》还是《福州市住宅小区业主大会组织办法》规定，解聘一个物业公司需由2／3业主投票权同意，或一半以上住宅单位业主的同意。开发商作为小区最大的业主，迄今在“海景花园?还有将近7000平方米的产业，但对解聘物业公司一事却是事后知晓。同时，据他们介绍，8月6日，在部分业主主持下，通过书面征求意见，也至少有258名业主签名支持信源物业在小区继续提供物业管理服务，占小区业户的50%。

　　正是基于此，信源物业不肯退出。

　　对投票权的界定，根据新《物业管理条例》第10条规定，投票权具体的确定方式由省、市、自治区、直辖市指定。而福建省有关部门目前尚未有明确的规定出台，缺乏可操作性的配套细则。有律师表示，不能简单地以建筑面积或住宅套数中的任一标准来确定投票权，应当将两者加以结合，根据小区的具体情况予以确定。

　　为此，业主委员会请求政府有关部门出面干预。8月6日，福州市房地产管理局以“会议纪要?的形式，限期要求信源物业公司进行物业移交。信源物业则认为，“物业管理纠纷是民事纠纷，政府利用公权介入民事案件只会使纠纷更加复杂?。

　　新旧物业公司怎么移交？

　　当业主委员会带着新聘的福州新三泽物业管理有限公司走马上任时，信源物业拒绝向新三泽物业移交，于是才出现两方保安同时站岗的景象。

　　信源物业认为，按物业管理移交的规范，移交的主体是开发商与业主委员会之间的移交，要求一家物业公司向另一家物业公司移交，是无法律依据的。

　　按福州市人民政府1998年出台的《福州市物业管理移交办法》规定，“物业管理移交在所在区区房地产管理部门主持下，由开发建设单位向业主委员会移交。?“海景花园?开发商表示可以向业主委员会移交，但物业移交是个复杂的过程，必须有一个清点财物、资料的时间过程。“不是说移交就可以马上移交的。?

　　信源物业表示，物业移交涉及物业管理企业作为平等市场主体的合法权益保护问题。比如，此前部分业主拖欠的巨额物业管理费或停车费如何解决？物业公司投入的财产和资本如何处理？是等旧问题处理完毕后再移交还是先移交再处理？现有的法规并未明确规定。

　　针对海景花园出现的这些问题，记者在《福州市物业管理移交办法》和新《物业管理条例》中均未找到明确答案。新《物业管理条例》中也仅有“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止?、“物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作?等语句。

　　信源物业指出，“业主委员会在物业管理移交前，直接炒掉开发商委托的物业管理公司，没有法律依据。?

　　8月11日，信源物业就海景花园的物业管理纠纷，对业主委员会和新三泽公司提起民事诉讼。据悉，法院已受理此案。

　　新法怎么应对物业管理纠纷？

　　此前，海景花园的部分业主与开发商还曾在架空层的归属问题及物业管理基本金等方面存在严重分歧，并引发诉讼，最终以业主撤诉了结。

　　有业内人士认为，以海景花园的物业管理纠纷为参照，可以看出新《物业管理条例》虽历经4年酝酿，可操作性依然不够强，目前各地出现的诸多物业管理纠纷，就是因为缺乏相关配套法规的实施细则。在一些具体纠纷面前，因为法律的空白点，业主、物业公司和开发商都可能成为弱势群体。

　　9月1日正式实施的《物业管理条例》，在总结多年物业管理经验和教训的基础上，明令禁止了六项行为，即业主大会、业主委员会不得从事与物业管理无关的活动；建设单位不得转让共用部位、共同设施设备；不得改变物业管理用房的用途；物业管理企业不得将全部物业管理转包他人；不得改变公共建筑、共用设施用途；不得擅自占用共用场地、道路。同时授权四项规定，即物业管理区域划分和业主投票权的确定授权各省制定，物业企业资质管理制度和专项维修资金制度授权建设部制定。还规范两项书面合同，即前期物业服务合同，物业服务合同。但业内人士指出，由于房地产业具有鲜明的区域特点，物业管理问题也因之千差万别，新《物业管理条例》出台后，各地有关部门应尽快出台相配套的针对性、可操作性的实施细则，否则，一个全国性的新法规依然解决不了地方的具体问题。张朝晖