记者从有关部门获悉，建设部等部门目前正在就物业公司营运模式即采用包干制还是佣金制向行业及专家征求意见。相关指导性意见成型之前，在香港普遍采用的佣金制物业管理模式，将由华远的业权分配机制带入本市的公寓项目，替代包干制营运模式。然而，物业管理公司对此却褒贬不一，在日前华远举行的“规范自律当好业主的管家——华远地产物业管理研讨会”上，物业公司发表了各自的看法。

　　开发商：包干制是为了省钱，佣金制是要多干活

　　从两年前开始琢磨业权分配问题的华远地产公司董事长任志强表示，这套机制首先要解决物权的分配问题，哪些应该属于业主所有。实施后物业管理不能再按照国家文件去执行包干制，包干制的激励机制是物业公司干的活越少，得的利润越高。佣金制是把物业公司所有的工作量和标准都公布出来，“过去的施工招标是按照总的预算定额来执行。现在的工程预算招标是按单位工作量来执行，工程招标和物业招标是一样的”。

　　在具体的物业管理上，佣金制到底什么样？任志强介绍说，等于把物业招标变成单位工作量。比如设了4个门岗，每个门岗看多少个路口，这个小区有多少个路口，都量化到每一个单元上，总和变成整个物业管理预算。而不是说，这个小区每平方米收2元钱，那个要收6元钱。包干制并没有细致到保洁费的服务内容是打扫一次、两次，还是更多。而佣金制的营运模式是，如果物业公司不提供服务，就拿不到佣金。“佣金制的情况下，是物业公司干了活，才能拿到钱，干的活越少，拿到的钱就越少，因此你必须提供充分的服务”。

　　用这个方法让业主知道管理费是怎么制定的，在此基础上，物业管理公司提取一定的佣金，把物业管理从包干制改成佣金制。业主可以明明白白地消费，物业公司只需做出初步预算，包括相应的要完成多少工作量，如果业主要提高标准，就往上加预算，预算和实际的服务质量是连在一起的。

　　物业公司：理论具有前瞻性，操作起来有点难

　　物业公司都认为引入佣金制具有前瞻性和重大意义。第一太平戴维斯朝阳园物业管理处总经理牛国胜认为，佣金制比包干制先进且透明，尤其对业主有更多的益处。深圳长城物业北京公司总经理助理吴崛说，像他们这样市场化程度较早的企业，更青睐佣金制。万通鼎安物业管理公司的杨勇认为，华远推行佣金制，有望推动整个物管行业的变革，即管理费标准和服务标准匹配的问题。

　　但牛国胜也提出，对物业管理公司也意味着风险，比如物业公司的注册资金只有30万元，假如因管理给业主造成了损失，只负有限责任，但是佣金制可能赔偿就不一样了。而且，物业公司要通过提供更好的服务，做更多的事来让业主认可，物业公司可能就会把来年的预算做得很大。吴崛对包干制干活越多成本越高、干得越少利润越多的说法不完全赞成：“要看什么企业，现在物业管理的水平参差不齐，服务的内容都是公开的，收入成本的账也清清楚楚，好的包干制也不能偷懒。”

　　北京建华时代地产客服经理韩涤泉认为，佣金制的营运模式在实施上应该有一个适用范围，可能对一些住宅小区或者公寓适合。因为物业的形态很多，随着物业发展，也还会产生其他的模式。包干制的管理规定和价钱是政府定的，是不是现在发展到了新的阶段，佣金制更为科学？这还待于市场的检验。

　　专家：佣金制对业主有利，适合高档项目

　　据了解，现在物业小区的物业管理模式大部分都采用包干制。业主代表舒可心透露了物业管理的“赚钱之道”：“物业管理公司从两个地方赚钱，一个是停车位，一个是公摊面积的经营。有的物业管理费巨额亏损，一年几百万的亏损，但公司依然没事，实际上这是一种不正常的现象。”

　　市国土房管局一位人士告诉记者，目前建设部等正在就物业公司的营运模式广泛征求意见。他认为，对业主来说，佣金制确实比包干制更为科学透明和合理，但比较适合房地产高档项目，对于中低价位的社区来说，业主可能没有精力和专业知识去监督和甄别物业公司的服务内容。首席记者莫春

　　相关链接

　　包干制是物业管理公司按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理的好坏，经营的盈亏，物管公司收费标准不变的一种合作模式。在这种模式下，节省的开支可能成为物业管理公司的利润。

　　佣金制又称实报实销制，是指物业管理公司和业主双方按照协商预定的管理目标，按预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补的一种合作模式。在这种模式下，物业管理人只拿与业主事先约定好的佣金部分(一般为物业管理开支的8%至12%左右)；节省的开支是为业主而节约，物业管理公司得到的奖励是高佣金，或节约分成，或经营收益分成。

　　政策援引

　　北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法(节选)

　　第三条市、区县物价局是本市居住小区物业管理服务收费的主管机关，负责本行政区域内的居住小区物业管理服务收费的管理和监督。

　　第四条北京市普通居住小区物业管理服务收费标准由市物价局会同市房屋土地管理局制定；并将根据物业管理费用的变化及时进行调整。各物业管理单位应按规定的标准执行。凡属为物业产权人、使用人个别需要提供的特约服务收费项目，其收费标准，由物业管理单位与小区物业管理委员会或产权人代表、使用人代表协商，报市物价局和所在地物价部门备案。

　　第五条《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》中的“产权人”指小区内拥有房屋产权的单位和个人。按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位，应按有关规定负担产权人交费项目。

　　物业管理单位受委托收取房屋租金的，应将所收房屋租金抵减物业管理服务收费标准中产权人交纳的费用，不得重复收费。

　　普通住宅(甲类、乙类和一般住宅)与高档住宅的界定，按首都规划建设委员会办公室的有关规定执行。

　　第六条一栋楼属多家产权的，产权人应每年交付中修费；属一家产权的，产权人可每年交付中修费，也可在发生时按修缮定额结算。

　　产权人委托物业管理单位大修项目的，物业管理单位应每年收取大修费，大修费中更新改造费和一般大修费各占50%；产权人未委托而发生大修项目时可按修缮定额结算。

　　物业管理单位要加强大、中修费用的管理，应按每栋楼单独设立账户，专款专用，不得挪用。

　　第七条被评为部、市级优秀管理居住小区的，在有效期限内(两年)其物业管理服务收费可在规定标准的基础上上浮10%至25%，可调整的项目为：(1)保洁费；(2)保安费；(3)小修费；(4)公共设施维修费；(5)管理费。