了解四大问题

　　购房者应知道未来的物业管理公司。购房者在买房时，应向开发商了解小区未来的物业管理公司是哪一家，是否有《北京市物业管理资质合格证书》，还可向政府部门咨询一下该公司过去的管理业绩，社会形象如何？?购房者应了解物业管理公司今后提供哪些服务，服务标准是什么。一般来讲，物业管理提供的服务包括三种：一是公共性服务，如保洁、保安 、绿化、房屋维修等服务；二是代办性服务，如代收水电费等；三是特约性服务，如室内维修、代送报纸等。购房者对各种服务的标准也应了解，如保洁，物业公司一天扫几次，是否有楼内保安，急迫性维修物业公司承诺多长时间到现场等。

　　购房者应清楚今后房屋使用管理维修的具体制度。房屋今后怎么使用，怎么维修，物业管理公司如何管理，看起来十分简单，其实也是容易产生纠纷的地方。如物业公司规定，住户阳台封闭要统一颜色、外观，小区里禁止出租车出入，楼房公共区域的维修大家要共同承担费用等。这些规定，购房者能否接受都要作为购房时考虑的因素。

　　购房者最关心的问题是物业管理收费问题。在当前的物业管理纠纷中，收费纠纷占了主要地位。有些购房者总是认为所有的物业收费国家都是有标准的，其实不然，有些物业管理收费实行的是市场价，如特约服务费用、高档住宅物业费用等。随着我国社会主义市场经济体制的建立，今后物业管理收费都要放开。靠双方协商确定。

　　掌握三种收费办法

　　一是普通居住小区收费办法。《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》对15个物业管理服务项目规定了收费标准及与之相适应的服务标准。其中使用人(住户个人)交费项目为：装修房屋垃圾外运费、保洁费、保安费，各项费用统收服务费、车辆存车费(自行车)、机动车存车费等6项；二是产权人交费项目。管理费、小修费、中修费、绿化费、化粪池清淘费、小区共用设施维修费、电梯费，高压水泵费、共用电视天线费等9个项目。

　　二是高档住宅物业管理收费办法。《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》规定，高档住宅物业管理服务收费实行市场价，由业主委员会和物业管理公司协商确定。在业主委员会成立前。开发商应在卖房时向购房者明示。

　　三是经济适用住房物业管理收费办法。《北京经济适用住房小区物业管理服务收费办法?试行)》规定，经济适用住房的物业管理费多层住宅最高不超过0.52元／平方米.月，高层住宅在此基础上加上电梯、水泵费用。

　　不能局限于口头承诺

　　购房者对于上述物业管理问题的了解，不能局限于开发商的口头承诺，因为口头承诺很难证明。一旦发生纠纷，购房者的权益将无法得到保护。购房者应要求开发商对物业管理问题有书面文件，这样才能真正保护购房者的利益。邹劲松