在一个小区内成立业主委员会，代表业主的利益，与物业公司形成制衡。这是上海1997年制定《居住物业管理条例》的初衷。

　　业委会掌管着动用数百万甚至数千万维修基金的大权。对业委会的监督成为难题。挪用维修基金，争夺业委会职位，物业公司讨好甚至勾结业委会，成了业委会权力效应的极端表征。

　　1999年12月1日和2001年12月1日上海市政府相继制定的《维修基金管理办法》和《物业管理招投标暂行规定》，开始有意识地制约业委会。

　　业委会如何民主产生？业委会如何定位？业委会如何被监督？解决这些问题成为真正维护业主利益的根本。

　　作为社会公共管理中最基层的一个单位，业委会机制运作的民主与否，是基层民主政治的一个标本。

　　政府有关部门在酝酿这一操作规则时，一些地方已经率先开始了尝试

　　因不满物业管理引发对业委会成立合法性的调查，这场业主自发的行动耗时9个月，只求民主，是为特例

　　改选业委会已经在虹德苑小区酝酿了很久。小区位于上海市长宁路，属长宁区周家桥街道。街道书记说，小区规模不大，也许谈不上典型。但小区持续至今低调前行的业委会“换届”，却透出超前的民主。

　　这场业委会更迭，始于去年10月份。记者调查发现，从一开始，这里就有一种将“小区充分民主自治”进行到底的意味。

　　物业管理引发的调查

　　起因是小区业主对物业管理的不满。

　　虹德苑于2001年1月7日交房，在此后的1年半时间里，家宝物业有限公司负责小区的物业管理，但小区业主对家宝的服务并不满意。2001年11月至2002年4月，小区发生了多起入室盗窃案。

　　2002年6月，小区业主委员会成立。

　　部分业主要求业委会能够干预促进物业管理的改善，但情况并未见好转。

　　8月5日，刚成立不久的业委会与原物业公司(即家宝物业)续签了两年的物业管理合同。9天之后，业委会张榜公告这一结果。

　　2002年8月底，一群热心的业主就小区卫生、保安、绿化、管理、财务、物业资质等问题，在小区内发放了“民意调查问卷”。问卷发放了210份，回收205份，结果显示，小区居民要求撤换物业公司的呼声颇高——有179家要求业委会重新招标选聘物业公司，占87%。

　　根据2001年12月1日起试行的《上海市居住物业管理招投标暂行规定》，“业主委员会采用招标方式选聘物业管理企业的，必须经业主大会或业主代表大会讨论同意；招标人采取公开招标方式的，应通过报刊，广播，电视或其他公开方式发布招标公告；招标人采取邀请招标方式的，应向3家以上的具有相应物业管理资质和物业管理实绩的企业发出投标邀请书。”

　　2002年6月3日召开的上海市居住物业管理工作会议，再次重申了《上海市居住物业管理招投标暂行规定》精神。2002年7月17日长宁区房地局针对本区下发了相关的补充意见。

　　但是在8月底的虹德苑小区民意调查问卷中，94%的居民(194家)说他们事先并不知晓物业公司(即家宝物业)通过招投标方式与自己的业委会签订了两年的物业管理合同，连合同都没有看见过。

　　合同被飞快地签订，很多业主开始怀疑业委会和物业公司之间存在猫腻，怀疑业委会是否还站在维护业主利益的一方。

　　一些热心居民辗转获得了合同文本，历数其中种种不合理处，并在小区内公示。

　　小区业主们开始对业委会成立的合法性进行调查。

　　授权选举的真相

　　第一届业委会筹备组是在2002年4月份成立的。

　　根据2001年7月1日起施行的《上海市居住物业管理条例》，以及9月30日的条例应用解释，新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上，物业管理区域内第一套房屋实际交付业主使用之日起满两年的，区、县房管局应会同住宅出售单位组织业主做好召开第一次业主大会或业主代表大会的筹备工作：

　　(1)成立第一次业主大会或业主代表大会筹备组。筹备组由所在地区、县房管局、房屋出售单位、业主代表组成，可以邀请街道办事处、居委会人员参加；

　　(2)按幢协商产生业主代表(业主小组成员)；

　　(3)协商推荐业主委员会候选人。

　　按照规定，由大会筹备组介绍大会筹备情况；由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况；业主大会或业主代表大会的成员投票选举产生业主委员会成员；审议通过业主委员会章程和业主公约；审议决定其他物业管理重大事项。

　　但业主反映，虹德苑业委会筹备组业主代表的产生，他们知情不详。

　　当时每家每户收到一张“业主代表”的推荐选票，票上只有代表的姓名和门牌号码，没有代表的权利和义务说明。记者辗转拿到了当时的一张选票，所推荐业主代表的名字事先已经填上，居民们只要在同意栏上打个勾，然后签上自己的大名，就算行使了“选举权”。

　　有的居民反映：有些候选人他们根本不认识，只能随便勾。

　　2002年5月29日，业委会筹备组公布了5个候选人名单，在6月中旬召开的业主代表大会上，采取了等额选举的办法，于是5名候选人顺理成章地当上了业委会成员。

　　“业主在不明真相的情况下，授权选举，是没有效力的。”业主在事后的自发调查中认定。但街道负责人在接受采访时认为选举在程序上没有问题，只是当时工作没有做细，原因出在没有选举细则可供参照。

　　2002年9月5日晚，小区召开了四方(业委会及业主代表、长宁区房地局第二办事处(以下简称二办)、居委会、家宝物业)联席会议。会上宣读了上述民意调查结果。

　　9月12日，调查结果在小区内张榜公布。

　　9月18日，热心业主第一次向街道领导反映了上述情况。

　　鉴于此，业委会表态：为避免今后业委会力不从心，主动要求改革——愿意增补3名成员，条件是要有热情、有时间、有精力为小区服务。

　　对此行动，业主纷纷表示支持，并继续跟踪“直到一个代表广大业主利益，运作规范的业委会”成立。

　　小区原先的紧张气氛有所缓解。

　　业委会“新生”？

　　业主等待一个多月后，并没有得到预期的回音。

　　10月26日，跟踪事态发展的那群热心业主开始征集小区内业主的签名，在这次联名信上赫然写道：“强烈要求业委会成员立刻辞职，要求有关领导立刻组织小区改选业委会，要求解除与家宝物业签订的两年合同。”

　　扣除重复，总共277户人家中，有194户在联名信上签字。

　　按照条例规定，15%以上业主或业主代表提议召开业主大会或业主代表大会，业主委员会应在接到提议后的30日内就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。194：277已经超过了所需的15%以上票数。

　　接到联名信后，二办及周家桥街道答复，将抽样到各位家中寻访、查实情况。

　　但是，不知何故，“就罢免、改选业委会或者增补业委会委员”为议题的业主大会最终没有能够召开。

　　记者从街道方书记和二办知情人处核实，原业委会4名委员已经向长宁区房地局相关派出机构出面提请“集体辞职”。

　　《上海市居住物业管理条例》有关条文的“应用解释”上规定“业主委员会成员不得宣布解散业主委员会。业主委员会撤销、合并，须经原核准登记的区、县房管局核准。”“业主委员会成员辞职，须书面通知业主委员会。”现在业委会集体辞职，也就没有书面通知业委会一说，所以向主管部门提交是符合法定程序的。有关专家称，似乎还没有这样的先例。在现在公布所有相关法规中，也找不到适用条文。上海市政府法制办副主任顾长浩说，在修订上海条例的时候，会就此问题进行讨论。

　　直至2002年12月19日居委会和二办发出了“征求虹德苑小区业委会筹备组业主成员”的公告，提出需产生新的筹备组业主代表，业委会改选之事才算有了眉目。

　　新业主代表的选举经历了全透明的民主程序。记者看到一张选票上注明了：业主代表必须具有房地产权证上的业主资格；业主代表在以后的工作中起到业主同业主委员会沟通的作用，请适当考虑热心为大家服务，有一定协调工作能力和空余时间的人选；只有业主代表才能在业主代表大会上拥有表决权；只有当选业主代表才有被选举进入业主委员会的资格；每位业主代表只有获得本幢楼半数以上(包括半数)的选票方可当选……

　　截至发稿前，业主代表大会尚未召开。

　　从去年10月算起，小区居民为了一场由下而上自发的“换届”，耗时9个月，做了一切可能的努力，为的只是换来更好的民主自治。撰稿/顾嘉健(记者)

　　特稿一：一条小区自治管理的途径

　　特稿二：一位业委会主任的疲倦退出