国务院颁布《物业管理条例》具有里程碑式的意义，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的阶段。但是，缺少标准护航的《条例》百事千结，荆棘满途……

　　□王越

　　从“怀胎腹中”就引得议论纷纷，直到“临产”仍未结束唇枪舌战！《物业管理条例 》将于9月1日实施，但直到现在，物业如何管理仍然是争论的焦点！

　　物业管理百事千结

　　近年来关于物业纠纷的各种报道屡屡见诸报端，矛盾激烈者常有大打出手的镜头上演。

　　20世纪80年代我国第一家物业管理公司在深圳出现，90年代中期后开始在全国逐步推开，截至去年底，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38%，深圳等城市已达95%；物业管理企业总数超过两万家，从业人员超过230万人。

　　毋庸置疑，国务院颁布《物业管理条例》具有里程碑式的意义，它标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的阶段。但该《条例》究竟能不能“包治百病”？

　　著名法学家江平说，从法律规范的角度来看，目前物业管理方面的法规制度不太完善，不太详细。已经制定的物权法中，只对区分所有权后而享有的权利作出了一些规定，这种模式在《民法》里面也只是笼统的规定。如果法律规定的比例细致、比较好操作，明确在什么情况下承担什么样的责任，进一步扩大物业管理规范，那么这样的规定就可以作为全国法院判案的依据。

　　很多纠纷产生的原因实际上是一种“人祸”。北京市朝阳区法院院长助理、法学博士胡平坦言，在市场经济的发展过程当中，很多参与者或是经营者不按市场的规则去执行，加之缺少法律的规范性，于是出现了很多纠纷。业主对于自己的产权，谁来管，怎么管，应该管到什么程度，投入多大的成本？不清楚也做不了主，这个时候就发生矛盾。要保证物业管理和业主之间的平衡关系，就必须呼唤行业管理部门同有关部门共同来制定一个具有可操作性的，而且比较详细的符合城市信誉和公平原则的条例。

　　“不细化、不量化、没有标准化，我国的物管制度构建过于理想化。”一位法学专家的观点一针见血。

　　收费与服务失衡

　　一位业主说，“我们小区物业费的标准每平方米是4元人民币，交了两年也没觉得什么不妥。可最近到朋友家去玩，差不多的房子，物业费才每平方米2.2元，从享受到的物业服务，包括小区保安、小区绿化、公共部位清洁、设施维修服务等方面比较，好像质量上也没有多少差别。不知道物业收费标准是依据房价档次定的还是依据服务标准定的。”

　　按说，物业公司是小区的管家，业主是物业公司的东家。东家要按规定付给管家工资，管家也要按东家的要求为东家服务。按照新的《物业管理条例》，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳，亦可以向人民法院起诉。从另一方面来说，物业的服务也必须让住户满意。物业的费用又如何界定？高到什么程度，低至什么水平？《条例》未说，业主不明，物业公司也乐得收个稀里糊涂账。

　　代理了不少物业纠纷的北京劳赛德律师事务所的蔡耀忠律师说，对物业管理公司来说，目前最头痛的是物业管理费的收缴问题。据他介绍，在北京高档居住小区的物业缴费率目前占到90%以上，而在普通居住小区的物业缴费率不到60%，实际上在绝大多数小区都存在着拖欠物业管理费用的现象。

　　北京市物业管理商会会长于庆新介绍，在北京，1400家物业管理公司管理着一亿五千万平方米的房子，可想竞争之激烈。而这些物业管理公司又没有经过专业训练，以其低水平的管理直接进入收费阶段，甚至强制收费。有些物业管理公司大部分的人力都用在说服业主缴纳物业管理费用上，对物业反而没有精力管理。

　　物业服务不到位，自然导致物业管理费收缴率低，物业公司为了生存就要降低成本，降低服务质量，这就会使更多的业主产生不满情绪，使他们也加入到拒交物业费的行列，从而产生恶性循环。

　　标准缺失事在人为

　　有位朋友谈起国内的物业管理耿耿于怀，“不仅不为善，甚至还做恶。今天这个小区纠纷四起，明天那个小区保安伤人……”这些皆因没有量化的标准制约。业主、物业都没有“参照系”。

　　前不久，首都正式出台了《北京市居住小区物业管理服务标准》。记者看到，《标准》涉及10个方面：综合管理、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护、绿化、保洁、保安、存车管理、消防管理、高压供水、电梯、装修管理等。

　　北京市质量技术监督局有关人员透露，此次编制的《北京市居住小区物业管理服务标准》参照国外先进经验加以制定。在规范本市小区物业管理服务企业的经营活动的同时，也为评价小区物业管理服务质量提供了重要依据。

　　与此同时，全国许多城市也正在着手制订物业管理分等定级的服务和收费标准。上海市有关部门已于近期启动了全市“物业管理服务质量分等定级标准和收费标准”的课题研究。这将意味着不久的将来，上海市居民可根据物业管理企业提供服务质量的标准，支付相应的管理费用。

　　本月下旬，成都市物价局将对全市物业管理收费情况进行专项检查，要求凡在该市行政区域内从事物业管理的经营企业，向业主提供服务并收取费用的，一律实行明码标价，并采取标价牌方式明示价格。

　　记者从建设部获悉，《物业管理条例》出台后，目前建设部正在加快制定和完善配套法规和规范性文件，有些规定的具体执行办法，国务院已授权省、自治区、直辖市制定。在今年9月1日《物业管理条例》实施之前，建设部将完成《物业管理企业资质管理办法》的修订工作，并指导中国物业管理协会制订《物业管理服务标准》。

　　制定“分等定级，质价相符”的服务质量标准与收费标准，由业主自主选择相应的物业管理服务，监督企业提高管理服务水平，加强对物业管理服务质量和收费的监管。而物业公司也可以根据自己所付出的劳动，收取相应的报酬。