中心事件

　　7月7日，北京市海淀法院开庭审理了国务院《物业管理条例》颁布后，首起因旧物业不肯退出、新物业无法进入而被业主委员会(以下简称“业委会”)以请求“排除妨碍”将旧物业告上法庭的案件。

　　随着酝酿长达三年之久的《物业管理条例》的近日出台，人们把越来越多的目光锁定在这第一部全国性的物业管理法规，能否让业主“炒”物业这件事的收放自如上；许多媒体都以头版头条发表了“业主可以‘炒’物业了”的观点。

　　的确，在经历了多年业主和物业“主仆”颠倒的位置关系后，《条例》第一次以国务院法规的形式，明确了业主才是自己小区管理的真正主人，找什么样的物业公司就像找什么样的“管家”一样，由业主说了算；它使业主第一次有了当家做主的感觉。但是，是不是有了这样一把“尚方宝剑”，不合自己意的物业公司，真的就可以被轻易“炒”掉呢？它经过多大数目的业主首肯才算合适呢？如果被“炒”掉的物业公司不肯“乖乖走人”又怎么办？……

　　1、《条例》约束“炒”要审慎

　　于庆新是北京物业管理商会的会长。针对许多媒体提出的“业主可以炒物业了”的观点，他说，事实上过去业主也一直拥有这项权利，也可以“炒”物业；仅去年一年，北京市就更换了30多家物业公司。这次《条例》的出台，只不过是把原来地方性法规明确了的东西，上升到了国家法律的层面；把过去业主就享有的这项权利以立法的形式予以确认。当然，经过多年的实践和反复修改，新出台的《条例》，使这件“炒”的工作更加严谨，更加能体现业主意见的一致性。

　　他说，许多人总是喜欢用“易”和“难”来对比《条例》出台前后，在“炒”物业这件事上的前后变化；但我认为不应用“难”、“易”来区分，而是应该看到底“该炒”还是“不该炒”。比如，依照过去的章程，要想“炒”物业，只要有50%以上的业主授权，业委会就可直接操作了。现在不同了，首先从人数上要有75%以上的业主同意；同时，还必须经过业主大会的单独授权。

　　他认为这样改动的进步意义在于，把“炒”物业这样一个由于新旧物业交替，有可能直接导致的如设备设施的交接维护对社区居民的影响，以及在交替过程中可能出现的冲突激化、诉讼增多的举动，让人们以更审慎的态度对待。采用民主决议的形式，让业委会在民主监督的前提下去行使权利。这就改变了过去那种由业委会“随意行权”，甚至用少数人意志代替大多数人意志的状况。

　　针对记者提出的类似中海雅园业主们遇到的由于旧物业不肯退出，导致新旧物业无法有效交接的情况，《条例》为何没有明确罚则，于先生认为，《条例》已作出了行政处罚的规定，至于其中牵扯到的其他法律问题，双方可以以诉讼的方式，到法院寻求解决。而并非是《条例》应规定的内容。

　　2、18个月成立一家业委会

　　一项数字表明，截至2001年底，北京已有3000多个物业管理小区，而其中成立了业委会的不过496个。据悉，这项数字至今没有大幅度增高。作为维护业主利益的核心机构，有业委会的小区不过只占了十分之一、二，这种现象不能不令人疑虑。

　　在某小区连续做了4年业委会主任的舒可心说，一提起筹办业委会，我就想起了当初自己那18个月的经历。按有关规定，筹备组要由街道办事处、居委会、派出所、开发商、物业管理公司、业主等几方组成；筹备组成立之后要进行选举工作，在这期间要制定选举方案，制定物业管理委员会章程，成立管委会后到政府备案。也就是说，成立业委会要经过数道程序，每个程序都有所不同。而这样一个程序，少则也需要三四个月的时间。舒可心说，单以他所在的小区为例，从业主第一次去小区办咨询成立业委会到最后获得备案，用了18个月的时间。

　　单说业委会筹备组建立吧，仅就业主身份的甄别和确定，就很难由筹备组发起人来完成，更何况公共财产的状况和规划的状况，都掌握在发展商或者物业管理公司手中。有的发展商或者物业公司故意推诿、拖延，使得筹备组的工作由于受其制约而无法开展；有的更不派人参加，使得业委会筹备组根本无法成立并且开展工作。在这方面虽然政府文件中进行了硬性的规定，可由于不是法律，也没有罚则，所以从没听说过一个发展商或者物业公司因不履行参加业委会筹备组的责任而受到政府处罚。因此筹备组成立最难的一关，就是很难得到发展商和物业管理公司的积极配合。

　　舒可心说，我们是否应该建立这样的概念，政府对社会的服务职能(包括监督、指导)，可以理解为纳税人花钱购买的服务产品，而产品供应者是政府这唯一的一家。所以，政府更应该主动有个质量自我监督和保障体系。

　　3、废旧立新“门槛”太高

　　北京隆安律师事务所秦兵律师说，“炒”物业比过去反而更难了。他给记者算了一笔账，以有1000户业主的社区为分析对象。

　　一、业委会成立的成本

　　1.召集成本：要成立业委会，就要先召开业主大会，要想通知1000户业主，那么就需要有一个专业化的机构，有一个办公室、一名秘书、一部电话、一台复印机、一台传真机、一台计算机，平均每个月的成本大概在9000元左右；按照每天找到10户来计算，要想通知到1000户业主，这大概需要三个月的时间，预计需要总费用3万元左右。

　　2.选举成本：假设1000名业主基本上都已经找到，那么要组织大家选举。如果业委会的选举非常顺利，可能也要花费三个月的时间，那么预计需要费用3万元左右。

　　3.备案成本：假设此项选举在小区办非常容易备案，只需要一个月的时间，那么大概支出不超过1万元。

　　二、解除与旧物业公司委托合同的成本

　　1.表决成本：要让1000户业主对物业管理水平进行表决，大概也要三个月时间，又是3万元支出。

　　2.执行成本：解除与旧物业合同，需要对旧物业全部资料进行分析，假设要看600张设备图并对设备及物业管理进行评估的话，可能又需要花费三个月，成本为3万元。

　　3.追究责任成本：如果旧物业顺利离开社区，则需要三个月的交接时间，成本为3万元；如果拒不离开社区，那么就需要通过诉讼来解决，请律师一个月，一审六个月，二审三个月，中间移卷三个月，共计十三个月，此时每个月的成本大概要提高到3万元，这样总成本可能为39万元。

　　三、新物业公司接受委托的成本

　　1.选择成本：进行新物业公司的招标与考核，聘请律师签订物业管理合同，大概需要三个月，每个月需要支出2万元，合计6万元。

　　2.表决成本：解聘旧物业公司的表决与选聘新物业的表决在实际中是很难同时操作的，如果要进行全社区的表决，又要再花费三个月，需要费用3万元。

　　3.进入成本：新物业公司进入时需要进行的合同、设备、配件、技术资料、水电暖冷费用的交接，可能需要三个月，每个月支出的费用大概在3万元，共计9万元左右。

　　四、总计：共计花费时间：无诉讼的时间为二十五个月，34万元；有诉讼时间为三十五个月，70万元，前提是业委会成员足够聪明而且不需要取得报酬、只有一名秘书、一切事务相对顺利、全部费用均由业主分摊。

　　目前的难题是这部分费用的先期支出由谁来承担？很难有一个人，能够自始至终地承担全部费用，所以社区的物业公司更换几乎不可能；业主更换物业的行动中，失败成为必然，成功则属于偶然。

　　4、操作难度就是民主决议的成本

　　《条例》第12条规定：业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权以上通过2/3。

　　针对越来越多的人，质疑新出台的《条例》把“炒”物业的成本定得过高，现实中很难操作的观点，于庆新会长提出了不同看法。

　　他说，现在有人总在指责，把过去只要50%业主同意就可操作的“炒”物业行为，改为需通过75%的小区业主首肯，认为光凑齐75%的人数就不现实。确实，因为种种原因，有的业主并未在小区内居住，我想这种假设是存在的。但我认为即便如此也应按此方式走。因为它的操作难度本身就是民主决议的成本，是必须付出的。再难也得搞。这就好比《条例》出台前向社会征求意见，不也要付出巨大的成本吗？但国家并没因此而放弃不搞啊！因为这就是民主的代价。它的代价是必须要付出的。

　　另外，决议的方式规定可以采取书面的方式，这就意味着无需举行会议、现场举手表决，也可征求到大多数业主的意见；只要在一定时间内完成就行了，而这个时间段并无具体限制，一般由业主大会定夺。

　　当然，我认为如果大多数人弃权或参与者达不到75%，就说明了“炒”是不必要的。并非是75%的数字有难度，而是意味着“炒”的必要性遭到质疑。因此概括讲，《条例》的最大意义在于，通过民主监督和决议，体现全体业主的意志，做出“炒”或“不炒”的决策。至于有人提出成立业委会有难度，难，是好还是不好？在一个相同的法律框架下，获得某些权利的成本越低，这些权利被剥夺的机会也就越高。从我对物业的了解，频繁地更换物业管理公司实际上是“几败俱伤”的事情。我劝业主们应该更理性的把精力放在监督、指导，有时甚至是帮助物业管理企业提高物业管理水平上。

　　5、应完善对共有财产的登记制度

　　作为一名从事维权工作多年的研究者，王海认为，如果政府可以明确业主委员会成立中的政府责任、对开发商或者物业公司向业主收取前期物业管理费用作出限制、完善对共有财产的登记制度的话，其实更换物业公司应该是一件特别简单的事情。

　　他说，按规定要换物业公司，得由业委会主持召开业主大会，《条例》规定了政府有指导的义务，但却没有规定政府在业委会成立中的责任。

　　比如区域的确定、产权明晰资料的收集、六图二书的归档等在房管部门早有备案，准备这些资料应该是小区办的责任，不应该让业主自己去准备这些资料；同样，当入住达到成立业委会的条件时，成立筹备组和召开业主(代表)大会应该明确为是政府部门(应该是民政部门)的责任，未及时完成这些工作政府部门和相关工作人员应承担行政责任；另外，政府应该建立行政回执制度，在业主委员会成立过程中随时给业主明确的回执，不能出现业主交材料小区办不收或者收了不认账的情况。

　　如果政府规定前期物业费只准收两年，不仅避免业主承担不合理费用，而且还可以促使开发商和物业公司积极协助业主成立管委会。因为合同是开发商和前期物业公司签的，不成立业主委员会要么继续让开发商买单，要么物业公司就收不到钱。

　　还有一点要提到，目前政府对业主登记的只有个人户内的面积，对偌大的共有财产似乎视而不见，这给新物业公司接管小区共有财产带来了巨大的麻烦，都搞不清楚哪些是业主的共有财产，怎么接管啊。如果房产证上明明白白记载着共有财产(如整个小区的土地规划、会所、共享部位、共享设备设施、公摊面积等)的图纸等等详细资料，新的物业公司直接照单全收就完了。不走？还有警察呀，别忘了，侵占私人财产也不是轻罪。张倩