物业公司是小区的管家，业主就是物业公司的东家。东家要按规定付给管家工资，管家也要按东家的要求为东家服务。处理好管家和东家的关系必须依法办事，这部法就是国务院颁布的、将于9月1日起执行的《物业管理条例》。在新条例的指导下，下面的这些矛盾解决起来就有法可依了。案例一邻居不缴物业管理费

　　自从入住以后，我们每年都按规定缴纳物业管理费，可小区里有一些业主自入住以来 从未交过物业管理费，好像物业和业委会对此也没有什么办法，反正大多数住户缴的钱已够维持平时开销了。只是这样一来，对我们已经缴钱的住户未免不公平，因为小区的保安、清洁维护等服务都是大家共享的。而隔壁一个小区，入住已经五六年了，可至今还没有成立业主委员会。小区管理一塌糊涂，管理费每平方米却要交2元多。大多数业主拒绝缴物业费是因为管理太不到位。

　　解决：按照新的《物业管理条例》，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。但是，从另一方面来说，物业的服务也必须让住户满意。从9月份开始，签购房合同的同时也要签“物业管理公约”，这样对双方都有一个制约。案例二物业费应该缴多少

　　我们小区物业费的标准每平方米是4元人民币，交了两年也没觉得什么不妥。可最近到朋友家去玩，差不多的房子，物业费才每平方米2.2元，如果从享受到的物业服务，包括小区保安、小区绿化、公共部位清洁、设施维修服务等方面比较，好像质量上也没有多少差别。惟一不同的是我们的电梯品牌比他们高级一点，大堂比他们气派一点。但这是我们在买房时已经计入房价的，跟物业成本无关。不知道物业收费标准是依据房价档次定的还是依据服务标准定的。

　　解决：新的条例规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。所以，物业费用的确定应该依据需要提供的服务水准。一般来说，高档楼盘的服务项目多一点，物业费用也相应就高。选择哪一种服务档次由业主大会和物管公司共同确定。案例三业主才是“董事会”

　　小区业委会中有几个人，常常鼓动业主跟物业公司闹对立，当然，物业公司也非无懈可击，于是在矛盾激化后物业公司被“炒”掉了，改聘了新的物业公司。但不久业主们发现，新的物业公司在各项服务上还不如原来的，更进一步的发现是，那几个业委会成员都在新物业公司中参了股！对此，业主们真有上当之感。

　　解决：业委会的权利不能过大，一个合理的关系应该是：全体业主如同董事会，业委会如同总经理办公室，真正的决策还得由全体业主定夺。《物业管理条例》明确了一切物业管理权属于“业主大会”，且“炒掉”物业公司必须有2／3业主投票通过(过去只要求业主大会或业主代表大会过半数通过)，这对业委会的权利是一种制约。案例四物业费由谁来监督

　　小区的物业公司在年底贴出一张资金收支总账，一年下来竟然是亏损。这让业主很不满意。而且，自从小区停车库爆满后，路边又辟出一些车位供业主停车，自然是收费的。这些收入也归物业公司，但不明确是归入维修基金或增加设施，还是归入管理费用。

　　解决：在物业费中，管理费、保洁费、保安费、设备维护费等占多少比例都有明文规定。应由业委会进行审核。至于停车费或者大楼外墙竖立广告牌等的收入，按照条例规定，利用公共部位、公共设施进行经营的，在征得相关业主、业主大会和物业公司同意后，办理有关手续，收入主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会决定使用。赵丽萍