随着商品房市场的发展，物业管理作为一种新兴的社会服务行业已经逐步为人所接受和认识。如今新建小区拥有物业管理已经相当普遍，物业管理市场越来越大。但尽管管理工作不断强化，可其间的问题却不断涌现，有些纠纷尖锐到诉诸法律甚至发展成社会问题。近来，本报就不断接到读者投诉，反映相关问题。

　　亚运村惠新苑小区的王女士来电，她所在的小区保安松懈，经常有外来人员在小区出 出进进，致使小区之内乱乱哄哄，住户们觉得没有安全感。

　　朝阳区小关北里208号的李女士说，物业公司将宿舍楼的地下一层非法出租，原本是用作自行车库的地方，现在不但有人住了进来，而且还加盖厕所。

　　世纪城5区的业主来信说，物业公司在业主毫不知情的情况下，在7号楼楼顶为一家通信公司安装了移动通信机站。而按相关规定，物业公司作为非所有人使用属于全体业主共同所有的楼顶，必须征得所有人的同意，而且相关收益业主也理应有份。

　　还有更多业主对小区住户物管收费的不透明颇有微词。消费者普遍认为，物管服务也是一种消费，花怎样的钱就应该有怎样的服务，他们需要明明白白地消费。

　　记者在向物业公司查证时，针对业主们的指责，物业公司似乎也有一肚子的委屈，纷纷表示是开发商的遗留问题，让物业公司成了出气筒。由于在房屋销售过程中，开发商宣传承诺不兑现，配套设施不到位，业主拿不到产权证等种种疑难得不到解决，业主迁怒于物业公司，以拒交物业费作为报复。再加上业主的消费观念没有转变，造成缴费率低的现状，使得物业公司为求生存，不得已陷入轻管理、重开发经营的僵局。

　　对此，业主们的反映针锋相对，“人们对物业管理消费观念的转变有赖于物业对管理重要性认识的提高。而目前一些物业公司只收费不服务或多收费少服务却恰恰影响了人们在这方面的思想转变。物业公司虽然到处诉苦，说自己亏损严重，但却又不肯按政府要求定期向业主公布账目，在业主委员会决定更换物业公司后仍赖着不走，致使业主怀疑物业公司的诚信。”

　　至于物业公司冤枉，大部分问题是代开发商受过的说法，业主们认为，如果物业公司和开发商有着裙带关系，房子出了问题，业主找物业公司，就不能说物业公司是代开发商受过。物业公司接受了开发商的委托，事先就有责任验收自己要管理的房屋和设备，也就有保证这些房屋和设备正常使用和运转的责任。要想解决这个问题，物业公司要自己和开发商划清界线，同时对接受开发商委托管理的项目先做好验收。因此，物业公司亟待规范管理和提高服务质量，转变物业管理观念，从传统的“管理”意识转变为“服务”意识，按照法律、法规和合同约定为业主提供相应的服务。

　　记者从市国土房管局了解到，目前全市共有物业管理企业近1500家，管理着全市3000多个居住小区和物业项目，从业人员高达15万人。但由于建设与管理职责不清、相关主体间的法律责任不清、企业经营活动不规范、行业队伍素质明显偏低等原因，造成了物业管理出现不少问题，群众满意率低的现状。

　　而探究造成物业和业主产生纠纷的最主要根源，中国物业管理协会的有关人士指出，开发企业派生的物业公司是问题的关键。有数字显示，开发商指定自己的物业公司管理自家开发项目的情形占全市物业管理的70%。而由于是开发商派生的物业公司，完全没有监督功能，所扮演的是收容开发商遗留的问题并为之抹平，并帮助开发商维持好小区秩序的角色，处处受制、听命于开发商。

　　因此，有效规范开发商、物业公司的最好办法是对物业管理实行招投标。通过招投标让业主选择满意的物业公司，而通过招标产生的物业管理公司由于是独立的经营体，与开发商是合同关系，因而对开发商具有一定的监督制约作用。在业主因为房屋开发期间的问题与开发商发生纠纷时，会站在第三者的角度维护现有小区利益，帮助业主维权。

　　所幸的是，我国第一部关于物业管理的行政法规《物业管理条例》已于6月20日由国务院签署颁布，并将于今年9月1日起开始实施。条例规定必须通过招标选物业、业主有权“炒”物业、公用建筑不能随意“变脸”、擅自处置公用设施最高罚20万元、共用设施的收益业主也有份。而在物业公司违约在先的情况下，业主可以向小区业主委员会反映，由业主委员会出面与物业公司交涉。之后向主管部门投诉，令物业公司限期改正。最后可以走司法渠道，告物业公司违约，并赔偿损失。

　　文/饶婷