国内首部《物业管理条例》颁布后，引起社会上的强烈反响。大多数业内人士认为，新政策的确为解决长期困扰物业管理的一些难以解决的问题指明了方向，提供了方法。但也有业内人士对其中的部分内容仍有疑问。本报独家刊出置业专家刘宏诚先生的另一种观点，即正确领会该条例的精神实质，防止进入物业管理新误区。

　　招聘来的物业公司不一定就好

　　长期以来，很多人把物业管理的问题都归于建设单位自管物业，认为由和建设单位没有关系的物业公司管理物业，一切问题都会迎刃而解，其实，现实情况并非如此。

　　物业管理的社会化、市场化是要有一定前提的，招标选聘物业公司是物业管理发展方向之一，但它需要有特定的前提，那就是房屋的交付政府要有明确的社区综合验收标准，符合这个标准以后，物业公司才能正式接收小区的管理，业主才入住。

　　从目前北京的情况看，房屋大多是在房屋建筑完成，而小区绿化等配套没有完工的情况下交付，甚至还有不少是毛坯房交付，此时，小区交付给和建设单位毫无关系的物业公司管理，虽然解决了物业公司不用替建设单位背黑锅的问题，但业主将处于更加不利的地位，更会像皮球一样被物业公司和建设单位踢来踢去。一些建设单位现在用减收或不收装修期间的物业费和供暖费来舒缓矛盾，和建设单位无关的物业公司是不可能替建设单位承担这些费用的。而业主和建设单位的矛盾激化，物业公司也并非真的能因说自己和建设单位无关而置之度外，比如，小区还没绿化，管理费中包涵绿化费，业主不交，物业公司怎么办？

　　过去，建设单位认为通过物业管理可以再赚业主一笔钱，很多建设单位愿意干，而现在由于业主越来越明白，物业管理越来越规范，建设单位已开始觉得物业管理没太多油水可捞，愿意放弃物业管理而逃避房屋交付以后业主找自己的“麻烦”。

　　而目前物业公司够等级的，几乎都是建设单位的下属单位，在目前法制不健全的情况下，很难想象他们不进行台下交易，更难让业主相信张三建设的物业交给李四建设单位下属的物业公司管理就一定会比张三自己下属的物业公司强。业主真正可能得到的也许只有不能以房屋有问题而拒交管理费。

　　因此，笔者认为在不具备一定条件下，要求建设单位在房屋刚刚交付初期自管，比让和建设单位没有直接关系的人管理，对业主更有利，业主一定要明白这时的物业服务的活儿，是建设单位给的，这时招聘来的物业公司未必会愿意替业主出头去找建设单位，作为商业化的物业公司只需按服务合同提供服务，它本身并无此责任和义务，即使有物业公司想这样做，建设单位也完全可以不予理睬，因为建设单位和物业公司在房屋问题上并无合同关系。

　　当然，笔者也一直主张绝不能允许建设单位长期控制物业管理的权利，这次新条例限制建设单位和物业公司合同有效期限到业主委员会签订新合同时终止，就是一个非常好的政策。当业主组织起来时，业主自己会知道用哪家物业公司对自己更有利。物业管理市场化就更应将物业管理权还给业主自己，而无须任何人代定框框或进行包办，可喜的是条例取消了原草案中对一个物业管理区域必须请一个物业公司进行服务的限制。

　　佣金制目前未必对业主是好事

　　目前，社会上有一个很奇怪的现象，物业公司几乎都希望政府放开对物业管理收费价格的管制，同时一些业主也呼吁将目前物业管理收费由包干制改为佣金制。物业管理收费由市场定价是否真的会对业主更好呢？不一定！

　　同上一个问题一样，物业管理收费市场化需要一定的条件，首先，一个小区要有一个真正能代表业主利益的组织，第二，业主委员会真正能监管物业管理收费，能搞清物业公司用于物业管理上的真正花消是多少。做不到这些，物业管理市场化，只能加重业主的物业管理费用，现在完全实行市场定价的小区，物业管理收费几乎全都高于政府定价。

　　如果我们不能统一社会对物业管理服务收费不是物业公司的钱、业主查物业管理费的账并不是查物业公司的账的认识，物业管理收费佣金制不仅无法避免包干制所带来的物业公司节约归己的问题，而且业主面对的是不规矩的物业公司更多填不满的窟窿。事实上现在几乎所有的物业公司都在喊亏损，业主想查账，物业公司往往会搬出《公司法》来加以拒绝，同时业主也很难筹到聘请专业会计事务所对物业公司进行查账的费用，即使筹集到了，也无法杜绝某些不规范的会计事务所会在不法物业公司金钱的利诱下，做出对业主不利的查账结果，更不要说一些不懂物业管理记账的会计事务所根本发现不了某些不法的物业公司记账的猫腻儿。

　　国务院法制办的负责人就《物业管理条例》答记者问时，说明了一些认识不能统一的问题没有写进条例。笔者认为业主应该有权查物业公司所收物业管理费(不是物业公司的自有资金和其他收入)，是应该进一步论证的问题。在得到此问题的答案前，应该坚持新条例所说明的由政府制定物业服务收费办法，对物业服务收费目前绝不应完全放开。由政府限定物业服务收费上限和规定物业服务的标准，包干制的节约归己问题可以得到一定控制。

　　炒物业公司一定要慎重

　　新物管条例公布后，一些媒体用“业主可炒物业公司了”来做新条例的报道，但业主千万不要认为炒物业公司就一定是好事。

　　一个小区的管理，需要相应的稳定，每次物业公司的交替，都有一个新物业公司熟悉的过程，如果一个小区更换物业公司频繁，没有物业公司愿为这个小区做长期服务的打算，反而会该修的不修，造成小区的共用设备破坏性运行，这种隐藏性伤害往往比每月多交一点物业服务费大得多。

　　没有一个企业不希望自己的员工稳定，一个家庭没有人愿意整天换保姆，但对破坏企业利益的员工，对小偷小摸的保姆，企业和家庭一定要有解雇权。新条例肯定了业主对物业公司的解雇权、并限制少数业主滥用这个权利是非常正确的。我们的业主一定要学会慎用这个权利，特别要防止一些用集体利益换取个人利益的人滥用这个权利。笔者认为，如果原有的物业公司愿意接受业主意见，并能以实际行动改进服务，不到不可救药的地步，随便换一个物业公司可能会对负责招聘的人有利，但对小区的全体业主而言却不一定更有利。

　　刘宏诚

　　晨报资料

　　国内首部《物业管理条例》于1999年4月起草，2002年10月16日向社会公开征求意见。2003年6月19日国务院正式颁布此法规，并于9月1日起执行。北京市相关细则预计年内出台。