日前，国务院公布了我国首部《物业管理条例》(以下简称新《条例》)，这部历时3年、备受关注并引起广泛讨论的法规终于尘埃落定。它吸收了各地物业管理方面先进的经验和措施，明确了各地方条例中含混不清、悬而未决的难题，及时、科学，遵循公平原则，兼顾开发商、老百姓、物业公司等多方利益，具有较强的包容性。

　　新《条例》有何“新意”？

　　据市小区办物业管理处副主任邹劲松介绍，刚刚颁布的《物业管理条例》突破了诸多现行物业管理法律制度的局限：

　　1.选“管家”必须通过招投标。

　　此前，《北京市物业管理招投标暂行办法规定》并没有对政府投资建设项目、经济适用房项目以外的物业管理的招投标作出严格限定，而新《条例》则明确规定，前期物业管理是业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　2.通过决定的投票比例为“1／2”与“2／3”。

　　新《条例》进一步强化了业主的监督权和管理权。条例明确，业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。有关制订和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业管理企业，使用和续筹专项维修资金等重大事项，须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

　　3.物业管理费协商约定。

　　新《条例》规定，作为一种商品，物业管理应遵循等价和有偿原则，在国家必要的指导和规范下，由业主和物业管理企业根据服务内容和标准协商约定。

　　4.业主欠费有了说法。

　　新《条例》特别强调，个别业主“搭车消费”、拖欠物业服务费用的行为，将受到业主委员会和法律的监督。条例规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

　　5.收费标准必须在合同中明示。

　　此外，新《条例》进一步强化了合同的内容，规定服务内容、物业服务收费等都要在合同中明示。

　　6.公共建筑和公共设施的用途不得随意改变。

　　新《条例》规定，公共建筑和公共设施用途不得随意改变。规定物业保修期满后共用部位和共用设施的维修和更新、改造应设专项资金，且专款专用。新《条例》

　　存在5项重要制度缺失

　　“新《条例》的科学性和先进性毋庸置疑，但一些重要制度的缺失同样应受到关注”，劳赛德律师事务所蔡耀忠律师表示。他认为，新《条例》的缺陷主要表现为以下6个方面：

　　1.没有给“业主代表大会”一个说法。

　　新《条例》仅规定业主大会，而没有规定业主代表大会作为权力机构。虽然在理论上可以实现一个整体规划的公用配套设施设备、场地合一的大型社区划分为多个管理区域的做法，但是在实践中会带来各个管理区域间更多的纠纷。

　　2.没有明确“业主大会”及“业主委员会”的地位。

　　新《条例》没有明确业主大会及业主委员会的法律地位。根据条例，业主大会与业主委员会是一个民事主体，并具有民事权利与行为能力。但是，我国法律体系中民事主体资格取得的两种依据，一是法律直接规定，二是按照法律规定的条件与确立的程序取得。但是条例只规定了业主委员会向行政主管部门备案，通过备案不足以确立其民事主体的地位与资格。

　　3.业主大会或业主委员会还是无法告“管家”。

　　新《条例》中没有关于建立管理基金的规定。没有管理基金，则业主大会或业主委员会没有任何物质财产，按照现行法律规定，一个机构没有财产就不能成为民事诉讼主体。而当物业管理企业违反合同不履行义务、不承担责任时，业主大会或业主委员会将无从启动对追究物业管理企业的责任的诉讼或仲裁。4.业主只有义务没有罚则。

　　业主应合理使用物业并维护社区的正常管理秩序，不得有不当使用或毁损房屋设施设备，以及破坏公共秩序的行为，并有允许配合物业管理企业及相邻人或非相邻人为了修缮而使用自己的房屋的义务。对于业主上述重要义务及实践中常见的问题，《条例》只规定业主有遵守规章制度的义务。

　　另外，对于愈来愈多的业主故意破坏房屋结构危及房屋安全、随意在人行道停车等行为，法律也必须明确其损害了其他业主的权益和社会公共利益而应承担民事和行政责任。

　　5.户数较少的社区不能业主自治。

　　对于一个户数较少的社区，新《条例》没有规定允许社区业主完全自治管理的模式，允许聘请数量较少的有专长的员工实现管理，而无须由成本较高的物业公司管理。

　　2条规定可行性差

　　一个新法律的颁布，归根到底还是看它在实践中实施的可行程度。蔡律师认为新出台的《条例》存在2条不可行的规定：

　　1.“2／3”

　　规定业主大会履行选聘、解聘物业管理企业的职权，以及规定三分之二投票权的业主同意的条件在现实中并不可行。业主大会是一个会议性机构，业主大会会议的召集与召开是一件艰难的事情，实践中，多数社区连一年举行一次会议都不能保证。而当物业管理企业发生重大变故，需立即选聘新的物业管理企业接管便成为一件紧迫的事情。在各个环节顺利的前提下，此操作过程持续的时间至少两个月，毫无疑问，社区的持续正常运行将无法保障。

　　2.“1／2”

　　《条例》关于一切业主大会会议必须持有二分之一以上投票权的业主参加才有效的规定不可行。业主并非以业主大会事务为专职，在现阶段，业主大会会议需要讨论争议的普通事项并非为大多数业主所重视，加上社区人口的广泛流动性，都会导致业主大会会议的参加人数常常不能达到半数，因此，应当允许各社区根据实际情况自行在业主公约中规定会议有效召开的条件。

　　但不管怎样，新《条例》为今后的市场运作提供了基础，《条例》中存在的问题可以在细则中作相应的补充。据悉，北京物业管理相关细则将尽快制订并实施。

　　本报记者姚文争