-本报见习记者王小霞

　　刚刚出台不久并将于2003年9月1日起开始正式施行的《物业管理条例》，是第一部全国性的物业管理法规，填补了这方面法律空白，掀开了房地产物业管理法制化的序幕，意义重大。但在仔细研究过《物业管理条例》的7章70条规定后，一些法律界人士表示，此法规的不少条文存在过于原则的问题，功能不全，相当于给物业管理开出了多种空头支票，而没有 提供解决实质性问题的依据。

　　房地产界知名律师秦兵在接受中国经济时报记者采访时认为，此次《物业管理条例》诸多条文显得过于空泛，实际操作性较差。比如“第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。”就是没有说明本条例的立法依据，是《合同法》还是《民法通则》，好像确实没有上位法的根据似地。

　　秦兵举例指出：“第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。”立法必须要细致、精确、可操作，但对所谓“提倡”一说没有硬性规定，怎样具体执行？“第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。”显然这更是一种偏重宣传性的东西。

　　“第二章业主及业主大会?三?提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；(四)参加业主大会会议，行使投票权……”以及第?五?、(六)、(七)、(八)、(九)条规定，对于如何行使投票权，如何行使选举权与被选举权，如何监督业主委员会工作，如何监督物业管理公司以及当业主的知情权受到侵害后，业主应当如何获得求济等权利？对这些关系到业主切身利益的实际问题条例中为什么都没有写？

　　与此同时，“第十一条业主大会履行下列职责：(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。”秦兵说，业主大会通过谁来行使上述权利？如何行使上述权利？如果其权利受到侵害怎么办？又是一空条款，而且这种笼统的规定在整部条例中比较多。

　　秦兵表示，《物业管理条例》对现在物业服务中存在的如业主委员会的选举问题、新旧物业公司的更替问题、维修基金的保管问题、物业服务标准与服务费用问题，都没有提出任何解决方法；至于像流行的物业公司佣金报酬、业主委员会收取物业费、分项聘请物业服务公司等新的现象，这部法规更是只字未提，所以他认为这部法规的功能不全，使物业管理真正存在的问题根本无法得到解决。

　　例如，关于业主委员会成立，在第十条里规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”“此时我们律师想问什么叫指导？业主怎么启动‘指导’程序？如果房地产行政主管部门不指导怎么办？什么叫选举？如果进行选举？是差额还是等额？没有选举能不能产生业委会？如果开发商自己组织了业主委员会，然后在有关机构进行了备案，业主通过什么程序能够提出异议？这个条例里什么都没有写。我对此次《物业管理条例》有一个逐条质疑，我认为整个条例能够被顺利操作的内容很少，这样就给开发商、物业公司和房管局等各种人员以丰富的机会，消费者的权益如何才能得到真正的保护？”

　　秦兵认为，条例的起草者好像没有考虑好业主到底需要什么，有立法需要的消费者无法进入到立法阶层和过程中，而那些没有立法需求的人去写法律，当然难以写出消费者真正需要的法规。功能不健全的法规不能造福社会，如果不对它们进行改变就会伤及消费者。