| 国内首部物业管理条例昨公布 七招规范物业管理 | |||
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| http://house.sina.com.cn 2003年06月20日10:52 北京晨报 | |||
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昨日公布的国内首部《物业管理条例》为物业管理行业立了哪些规矩？能否改善长期以来房地产开发商、物业管理企业和业主之间似乎永远“剪不断、理还乱”的“冤家”关系？如何保护业主以及物业管理企业双方的权益？记者为此采访了北京市小区办副主任邹劲松、北京市物业管理商会会长于庆新等有关人士。 业主有权“炒”物业 《物业管理条例》规范了业主大会的运作，规定业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。同时，明确了业主大会是小区的权力机构，业主委员会是执行机构。强化了业主的监督权和管理权。规定物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过，就可以选聘或“炒掉”物业管理企业。而业主大会作出的决定，必须经过与会业主所持投票权二分之一以上通过。 通过招标选物业 《条例》提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，强制要求住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，这使物业管理成为市场化的行为。避免了以往由于开发商与物业管理企业是“一家子”，业主处于弱势地位，经常是遇到麻烦也只有忍气吞声。 服务内容进合同 物业服务合同是物业管理企业和业主享有权利和履行义务的基本依据，包括物业管理企业和业主双方的权利义务。《条例》强化了合同的内容，规定了服务内容、物业服务收费等要在合同中明示。物业管理企业应当按照合同约定提供服务，业主则有按照合同约定履行交纳物业服务费用等义务。《条例》明确规定：业主大会选聘物业管理企业之后，业主委员会应当与物业管理企业定立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、违约责任等内容进行明确约定。 管理费按质论价 《条例》明确规定，物业服务收费应区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法执行。也就是说，物业管理的收费标准要按照物业企业的服务水平与质量以及业主的承受能力制定物业费。 共用设施的收益业主也有份 关于社区内物业的使用与维护，《条例》规定物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不能改变用途。如果开发商在楼顶等社区内的公共区域加装广告，必须经过业主大会的同意，并且业主享有相当比例的收益。如物业管理企业想改变公共建筑和共用设施用途，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 物业管理提前介入 《条例》规定建设单位与买房人签订的买卖合同中，应当包含前期物业服务合同约定的内容。例如房地产开发项目在规划、设计、施工即项目运作的初期阶段，就应该聘请前期物业管理企业，明确双方的权利和义务。前期物业管理是业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。建设单位应当在物业销售前将其制定的业主临时公约向买房人明示并加以说明，以避免日后因为房屋质量发生问题而产生的纠纷。 公共维修资金不许挪用 针对目前存在的专项维修资金的交纳范围和所有权不明确和挪用专项维修资金的问题，《条例》强调专项维修资金属于业主所有，只能用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不许挪作他用。业主可以对社区的专项维修资金进行管理和使用方面的监督。 晨报记者叶晴
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